08.11.2021 м. Івано-ФранківськСправа № 909/720/21
Господарський суд Івано-Франківської області у складі судді Малєєвої О. В.,
секретар судового засідання Павлюк У. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом Надвірнянської міської ради
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю Корпорація "Смарагд Прикарпаття"
про визнання укладеними додаткової угоди від 05.05.2021 №3 про внесення змін у договір оренди землі від 24.04.2007 та додаткової угоди від 05.05.2021 №3 про внесення змін у договір оренди землі від 06.12.2007 в редакції Надвірнянської міської ради,
за участю представників:
від позивача ОСОБА_1 ,
від відповідача: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,
ухвалив таке рішення.
1. Предмет позову.
1.1. Розглядається позов Надвірнянської міської ради до ТОВ Корпорація "Смарагд Прикарпаття" про визнання укладеними додаткової угоди від 05.05.2021 №3 про внесення змін у договір оренди землі від 24.04.2007 та додаткової угоди від 05.05.2021 №3 про внесення змін у договір оренди землі від 06.12.2007 в редакції Надвірнянської міської ради з викладенням умов вказаних додаткових угод.
2. Вирішення процесуальних питань під час розгляду справи.
2.1. Форма судочинства.
Згідно з ухвалою про відкриття провадження у справі від 07.07.2021 суд вирішив здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження.
2.2. Строк підготовчого провадження.
Відповідно до ч. 3 ст. 177 ГПК України згідно з ухвалою суду від 16.09.2021 продовжено строк підготовчого провадження до Відповідно до ч. 3 ст. 177 ГПК України згідно з ухвалою суду від 16.09.2021 продовжено строк підготовчого провадження до 27.10.2021.
27.10.2021.2.3. Розгляд заяв (клопотань) сторін.
2.3.1. Клопотання відповідача від 27.09.2021 №68 (вх.№16309/21) про зупинення провадження у справі.
Відповідач вважає незаконною нормативно-грошову оцінку земельних ділянок та, відповідно, розрахунок орендної плати, які вказані в спірних додаткових угодах. В зв'язку з цим звернувся з адміністративним позовом до Головного управління Держгеокадастру в Івано-Франківській області про визнання протиправними та скасування внесених змін до відомостей Державного земельного кадастру. Просив зупинити провадження у справі до вирішення адміністративної справи №909/720/21, оскільки вважає неможливим встановити розмір орендної плати у спірних додаткових угодах до встановлення факту неправомірного внесення змін до відомостей Державного земельного кадастру.
В запереченнях щодо задоволення цього клопотання від 29.09.2021 №830/04-22/09 (вх. №15266/21 від 30.09.2021) позивач вказав, що відповідач не обґрунтував пов'язаність справ і неможливість розгляду цієї справи, не вказав, які обставини суд не може встановити при вирішенні цього спору і чому.
В судовому засіданні 30.09.2021 суд відмовив в задоволенні клопотання з огляду на те, що відповідно до п. 5 ч. 1 ст. 227 ГПК України суд не може посилатися на об'єктивну неможливість розгляду справи у випадку, коли зібрані докази дозволяють встановити та оцінити обставини (факти), які є предметом судового розгляду. Зокрема, суд не позбавлений можливості встановити та оцінити обставини правомірності визначення нормативно-грошової оцінки земельних ділянок та обґрунтованості розрахунку орендної плати.
2.4. Розгляд справи.
В судовому засіданні 22.10.2021 відповідно до ч. 6 ст. 183 ГПК України за письмовою згодою всіх учасників справи розгляд справи по суті був розпочатий у той самий день після закінчення підготовчого судового засідання.
Згідно з ч. 2 ст. 216 ГПК України в судовому засіданні 22.10.2021 оголошувалась перерва до 08.11.2021.
3. Зміст позовних вимог та заперечень на позов, пояснення учасників справи.
3.1. Позовна заява від 19.07.2021 № 625/04-22/09 (вх.№12145/21 від 22.07.2021)
Заявлені позовні вимоги мотивовані тим, що у зв'язку із закінченням строку дії договору оренди земельної ділянки від 24.04.2007, який укладено між Надвірнянською міською радою і ТОВ «Корпорація «Смарагд Прикарпаття», відповідач, як орендар, звернувся до позивача із заявою про поновлення цього договору. Надвірнянська міська рада прийняла рішення від 30.06.2017 №682-17/2017 про поновлення вказаного договору, але на змінених умовах - на строк 5 років (до 24.04.2022) з орендною платою в розмірі 6% від нормативно-грошової оцінки орендованої земельної ділянки. Позивач оформив додаткову угоду про поновлення договору оренди землі та направив її відповідачу. Проте відповідач додаткову угоду не підписав, а також не направив протокол розбіжностей.
Аналогічна ситуація з продовженням договору оренди землі від 06.12.2007, який укладено між тим ж сторонами щодо іншої земельної ділянки. Строк договору був погоджений до 06.12.2017. На підставі звернення відповідача Надвірнянська міська рада прийняла рішення від 21.12.2017 №855-20/2017 про поновлення вказаного договору на змінених умовах - на строк 10 років (до 06.07.2027) з орендною платою в розмірі 12% від нормативно-грошової оцінки орендованої земельної ділянки. Позивач оформив додаткову угоду про поновлення договору оренди землі та направив її відповідачу. Проте відповідач додаткову угоду не підписав, а також не направив протокол розбіжностей.
Необхідність зміни розміру орендної плати обґрунтовує умовами договорів, приписами п. 7.15., 7.18, 8.1., 8.2 Положення про встановлення орендної плати за землю на території міста Надвірна та ст. 13, 23 ЗУ «Про оцінку земель». При визначенні розміру орендної плати застосовує витяги з Державного земельного кадастру України від лютого 2021 року із відповідними кодами цільового призначення земельних ділянок.
Вважає, що за приписами ст. 11, 14 ЦК України, ч. 3 ст. 179 ГК України обов'язок відповідача укласти спірні додаткові угоди випливає із акту цивільного законодавства, а саме з вказаних рішень Надвірнянської міської ради про поновлення договору. Відповідно до ч. 1 ст. 648 ЦК України зміст договору, укладеного ні підставі правового акта органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту.
3.2. Відзив на позов від 11.08.2021 №56 (вх.№12748/21 від 16.08.2021).
Відповідач позов не визнав. Вказав, що у 2021 році Надвірнянська міська рада розробила та надала для ознайомлення нові розрахунки орендної плати, які є додатками до спірних додаткових угод та базуються на відомостях з Державного земельного кадастру про оцінку землі. Вказана оцінка земельних ділянок збільшилась в декілька разів в порівнянні з нормативно-грошовою оцінкою цих земельних ділянок станом на 2017 рік. Зміни до Державного земельного кадастру України були внесені в лютому 2021 року за зверненням Надвірнянської міської ради, враховуючи чинний наказ Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 №548 (зі змінами), яким затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель (КВЦПЗ), вид використання земельних ділянок. Враховуючи те, що Надвірнянська міська рада технічну документацію для внесення вказаних змін не розробляла, вважає ці зміни незаконними, такими що суперечать ст. 21 ЗУ «Про Державний земельний кадастр», п. 118, 121, 122, 123 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17.10.2012 №1051. Відповідач не погоджується на підписання додаткових угод зі значними змінами нормативно-грошової оцінки орендованих земель, що прямо впливає на розмір орендної плати.
4. Обставини справи, оцінка доказів.
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши зібрані у справі докази, оцінивши їх відповідно до приписів ст. 86 ГПК України, суд встановив таке.
4.1. Щодо договору оренди землі від 24.04.2007
4.1.1. Між Надвірнянською міською радою як орендодавцем і ТОВ «Корпорація «Смарагд Прикарпаття» як орендарем був укладений договір оренди землі від 24.04.2007 (надалі Договір-1) щодо користування земельною ділянкою кадастровий №2624010100:02:001:0501 площею 0, 1630 га на вул. Марка Черемшини, 2 в м. Надвірна для обслуговування адмінбудинку (надалі - Земельна ділянка-1).
Договір-1 зареєстровано 06.06.2007 за №040630700090.
Умовами Договору-1 визначено нормативну грошову оцінку Земельної ділянки-1 в розмірі 126 015 грн (п. 5), строк дії договору - п'ять років (п. 8), розмір орендної плати - 2 506 грн в рік з розрахунку 1, 98 % від нормативної грошової оцінки землі (п. 9).
Земельна ділянка-1 передана в оренду згідно з актом приймання-передачі від 06.06.2007.
4.1.2. Додатковою угодою №1 від 13.09.2012 внесено зміни до Договору-1, зокрема, визначено нормативну грошову оцінку землі в розмірі 151 964, 90 грн, орендну плату встановлено в розмірі 4 559 грн в рік з розрахунку 3 % від нормативної грошової оцінки землі.
4.1.3. Додатковою угодою №2 від 20.04.2015 внесено зміни до Договору-1, зокрема, визначено нормативну грошову оцінку землі в розмірі 451 519, 48 грн, орендну плату встановлено в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки землі, узгоджено термін дії договору - до 24.04.2017.
4.1.4. Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 15.07.2021 за відповідачем зареєстроване речове право оренди земельної ділянки на підставі Договору -1, строк дії - 24.04.2017 з правом пролонгації.
4.1.5. На підставі звернення відповідача про поновлення Договору-1 Надвірнянська міська рада прийняла рішення від 30.06.2017 № 628-17/2017 про поновлення з 24.04.2017 Договору-1 зі зміненими умовами - на термін 5 років зі сплатою річної орендної плати в розмірі 6 % від нормативної грошової оцінки землі.
4.1.6. За зверненням Надвірнянської міської ради були внесені зміни до відомостей ДЗК щодо Земельної ділянки-1, враховуючи чинний наказ Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 №548 (зі змінами), яким затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель (КВЦПЗ), вид використання земельних ділянок. Технічна документація для внесення змін до ДЗК не розроблялась.
Станом на 13.04.2021 нормативну грошову оцінку Земельної ділянки-1 визначено в розмірі 659 361, 66 грн (витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 13.04.2021 №505).
Станом на 23.05.2017 нормативна грошова оцінка цієї земельної ділянки становила 217 439, 55 грн (витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 23.05.2017 №49/86-17).
4.1.7. Відповідач підготував проект додаткової угоди №3 від 05.05.2021 до Договору-1, в якому, зокрема, вказана нормативна грошова оцінка землі - 659 361, 66 грн, термін дії договору - до 24.04.2022, орендна плата з 01.06.2021 - у річному розмірі 6% від нормативної грошової оцінки землі. Цей проект направлений відповідачу з листом від 05.05.2021 №401/04-22/09.
Відповідач не погодився з визначеною нормативною грошовою оцінкою землі та розміром орендної плати та не підписав вказану додаткову угоду. З метою врегулювання розбіжностей відповідач до суду не звертався.
4.2. Щодо договору оренди землі від 06.12.2007.
4.2.1. Між Надвірнянською міською радою як орендодавцем і ТОВ «Корпорація «Смарагд Прикарпаття» як орендарем був укладений договір оренди землі від 06.12.2007 (надалі Договір-2) щодо користування земельною ділянкою (кадастровий №2624010100:04:001:0184) площею 0, 2642 га на АДРЕСА_1 для обслуговування будівель автомийки, приміщення автозаправочної станції та приміщення магазину по продажу автозапчастин (надалі - Земельна ділянка-2).
Договір-2 зареєстровано 15.01.2008 за №040830700129
Умовами Договору-2 визначено нормативну грошову оцінку Земельної ділянки-2 в розмірі 179 761 грн (п. 5), строк дії договору - п'ять років (п. 8), розмір орендної плати - 3 231 грн в рік з розрахунку 1, 79 % від нормативної грошової оцінки землі (п. 9).
Земельна ділянка-2 передана в оренду згідно з актом приймання-передачі від 15.01.2007.
4.2.2. Додатковою угодою №1 від 01.03.2013 внесено зміни до Договору-2, зокрема, сторони поновили договір з 06.12.2021 на п'ять років, до 06.12.2017, змінили кадастровий номер земельної ділянки на 2624010100:04:001:0184, визначили нормативну грошову оцінку землі в розмірі 225 444 грн, орендну плату встановили в розмірі 6 764 грн в рік з розрахунку 3 % від нормативної грошової оцінки землі.
4.2.3. Додатковою угодою №2 від 20.04.2015 внесено зміни до Договору-2, зокрема, визначено нормативну грошову оцінку землі в розмірі 639 819, 45 грн, орендну плату з 01.01.2015 встановлено в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки землі, узгоджено термін дії договору - до 06.12.2017.
4.2.4. Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 15.07.2021 за відповідачем зареєстроване речове право оренди земельної ділянки на підставі Договору-2, строк дії - 06.12.2017 з правом пролонгації.
4.2.5. На підставі звернення відповідача про поновлення Договору-2 Надвірнянська міська рада прийняла рішення від 21.12.2017 № 855-20/2017 про поновлення з 06.12.2017 Договору-2 зі зміненими умовами - на строк 10 років зі сплатою річної орендної плати з 01.01.2018 в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки землі.
4.2.6. За зверненням Надвірнянської міської ради були внесені зміни до відомостей ДЗК щодо Земельної ділянки-2, враховуючи чинний наказ Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 №548 (зі змінами), яким затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель (КВЦПЗ), вид використання земельних ділянок. Технічна документація для внесення змін до ДЗК не розроблялась.
Станом на 08.02.2021 та на 10.06.2021 нормативна грошова оцінка Земельної ділянки-2 визначена в розмірі 974 154, 14 грн (витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 10.02.2021 № 269, від 10.06.2021 №722).
Станом на 08.11.2017 нормативна грошова оцінка цієї земельної ділянки становила 388 706, 96 грн (витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 08.11.2017 №373/86-17).
4.2.7. Відповідач підготував проект додаткової угоди №3 від 05.05.2021 до Договору-2, в якому вказана нормативна грошова оцінка землі - 974 154, 14 грн, термін дії договору - до 06.12.2027, орендна плата з 01.06.2021 - у річному розмірі 12% від нормативної грошової оцінки землі. Цей проект направлений відповідачу з листом від 05.05.2021 №401/04-22/09.
Відповідач не погодився з визначеною нормативною грошовою оцінкою землі та розміром орендної плати та не підписав вказану додаткову угоду. З метою врегулювання розбіжностей відповідач до суду не звертався.
5. Норми права та мотиви, якими суд керувався при ухваленні рішення.
5.1. При вирішенні спору суд виходить з того, що спірні правовідносини пов'язані з орендою землі і регулюються ЗУ “Про оренду землі” (надалі - Закон).
5.2. Питання поновлення договору оренди землі на час закінчення строку Договору-1 (24.04.2017) та Договору-2 ( 06.12.2017) регулювались ст. 33 Закону, в якій було передбачено таке.
По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч. 1).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2)
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4)
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5).
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:
власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);
уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (ч. 6).
Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу (ч.7).
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку (ч. 8.)
Встановлені судом обставини справи свідчать про те, що відповідно до ч. 1 - 5 ст. 33 Закону позивач погодився на поновлення вказаних договорів оренди землі на змінених умовах. Проте зміст ч. 4 та ч. 5 ст. 33 Закону вимагає наявність згоди сторін на зміну умов договору. В ч. 4 цієї норми прямо передбачено, що у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Варто зазначити, що стаття 33 Закону є спеціальною нормою права, яка до спірних правовідносин застосовується переважно до загальних норм.
Отже, правові підстави для спонукання орендаря поновити договір на умовах, запропонованих орендодавцем, відсутні. Укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі не є обов'язковим в силу закону.
5.3. Твердження позивача про те, що відповідно до ч. 4 ст. 11 ЦК України такий обов'язок виникає з безпосередньо з акту цивільного законодавства, не відповідає обставинам справи. Відповідно до ч. 5 ст. 4 ЦК України актом цивільного законодавства може бути рішення органу місцевого самоврядування як нормативно-правовий акт. В даному випадку вказані рішення Надвірнянської міської ради про поновлення договорів оренди землі є актами індивідуальної дії.
З огляду на викладене не поширюється на спірні правовідносини ч. 1 ст. 649 ЦК України. Ця норма регулює питання врегулювання розбіжностей, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади. До спірних правовідносин належить застосувати ч. 2 ст. 649 ЦК України, відповідно до якої розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору не на підставі правового акта органу місцевого самоврядування, можуть бути вирішені судом у випадках, встановлених за домовленістю сторін або законом.
У спірній ситуації укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі не є обов'язковим в силу закону, а тому врегулювання розбіжностей, що виникли між сторонами при укладенні договору, може мати місце за згодою сторін. Згода сторін матиме місце в тому випадку, коли ініціатором врегулювання розбіжностей буде орендар, який бажає поновити договір, але на інших, ніж запропонував орендодавець, умовах. Орендар на час вирішення спору з таким позовом не звернувся.
5.4. Необхідно зазначити, що не відбулось поновлення договорів відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону, коли договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах.
Відповідно до додаткової угоди №2 від 20.04.2015 термін дії Договору-1 визначено до 24.04.2017, тобто на строк два роки і чотири дні. Тому в порядку ч. 6 ст. 33 Закону цей договір міг бути поновлений до 28.04.2019.
Відповідно до додаткової угоди №2 від 20.04.2015 термін дії Договору-2 визначено до 06.12.2017, тобто на строк два роки, сім місяців і шістнадцять днів. Тому в порядку ч. 6 ст. 33 Закону цей договір міг бути поновлений до 22.07.2020.
За приписами ч. 8 ст. 33 Закону додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Така додаткова угода у вказані строки укладена не була.
В постанові ВП ВС від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов'язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Додаткова угода згідно з п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов'язує виникнення права оренди (ст. 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.
5.5. З огляду на відсутність правових підстав до спонукання орендаря укласти додаткові угоди на запропонованих орендодавцем умовах, суд не дає оцінку доводам відповідача щодо правомірності визначення у цих угодах нормативної грошової оцінки земельних ділянок і орендної плати.
6. Висновки суду.
6.1. Враховуючи викладене, в задоволенні позову належить відмовити.
7. Судові витрати.
7.1. Склад та порядок розподілу судових витрат визначено главою 8 ГПК України.
Згідно з ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
При зверненні з позовом позивач сплатив судовий збір в розмірі 4 540 грн. Інших судових витрат сторони не заявили.
7.2. Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, враховуючи відмову в позові, судовий збір покладається на позивача.
Керуючись ст. 2, 86, 129, 233, 236-238, 240, 241, 256 ГПК України, суд
Відмовити в позові Надвірнянської міської ради (вул. Мазепи, 29, м. Надвірна, Івано-Франківська область, 78400, ідентифікаційний код 04054257) до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю Корпорація "Смарагд Прикарпаття" (вул. Марка Черемшини, 2, м. Надвірна, Івано-Франківська область, 78400, ідентифікаційний код 30417665) про визнання укладеними додаткової угоди від 05.05.2021 №3 про внесення змін у договір оренди землі від 24.04.2007 та додаткової угоди від 05.05.2021 №3 про внесення змін у договір оренди землі від 06.12.2007 в редакції Надвірнянської міської ради.
Судові витрати покласти на позивача.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Західного апеляційного господарського суду шляхом подання апеляційної скарги протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 17.11.2021.
Суддя О. В. Малєєва