Справа № 367/1267/20
Провадження № 2/367/1849/2021
Іменем України
28 жовтня 2021 Ірпінський міський суд Київської області в складі:
головуючого судді Мерзлого Л.В.,
при секретарі судових засідань Кузнєцовій П.О.,
представника позивача ОСОБА_3.,
розглянувши у судовому засіданні в м. Ірпінь цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «АВЕРС СІТІ» про визнання договору дійсним,-
До Ірпінського міського суду Київської області надійшла позовна заява ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «АВЕРС СІТІ» про визнання договору дійсним.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що березня 2008 року між ОСОБА_1 (далі - Позивач) та ТОВ «Регіональні будівні інвестиції» було укладено договір бронювання об'єкта нерухомості № А8-Б2 щодо бронювання житлового приміщення проектною площею 87, 23 м.кв. в секції № 1 454-квартирного 21/22 поверхового будинку за адресою: АДРЕСА_1 .
З одночасним укладанням Договору бронювання об'єкту нерухомості № А8-Б2 від 20.03.2008 року Позивачем було укладено договір купівлі-продажу цінних паперів №А8-К2; 34-Б/25 від 20.03.2008 року з ЗАТ «КУА АПФ «Наші інвестиції», що діє в інтересах та за рахунок Пайового венчурного фонду «Житло та інвестиції» на купівлю облігацій серії А в кількості 8 723 штуки з № 24261 по № 32983.
Згідно інформації про випуск облігацій, опублікованій 23 травня 2006 року в офіційному виданні ДКЦПФР «Дивіденди-інформ» № 121-122 (457-458), облігації серії А в кількості 8 723 штуки з № 24261 по № 32983 надають право на отримання житлового приміщення № 8 в секції 1 у 454-квартирному 21/22 поверховому житловому комплексі по АДРЕСА_2 .
Згідно квитанції № К13/В/39 від 11 квітня 2008 року та платіжного доручення № 1 від березня 2008 року Позивачем було внесено на р/р ЗАТ «КУА АПФ «Наші інвестиції», що діє в інтересах та за рахунок Пайового венчурного фонду «Житло та інвестиції», грошові кошти в сумі 885 428, 12 грн. за прості іменні безпроцентні облігації згідно договору купівлі-продажу цінних паперів № А8-К2; 34-Б/25 від 20 березня 2008 року.
Для здійснення операцій з облігаціями Позивачем відкрито рахунок у цінних паперах № НОМЕР_1 у зберігача - ВАТ КБ «Надра». Право власності на придбаний Позивачем пакет цінних паперів виникло з моменту їх зарахування на рахунок Позивача у цінних паперах, що відкритий у Зберігача, - з 16.09.2008 року. Таким чином, право власності на житлове приміщення Позивач отримує при погашенні пакету облігацій серії А в кількості 8723 штуки з № 24261 по № 32983 шляхом укладання в письмовій формі договору купівлі-продажу нерухомості, який підлягає нотаріальному посвідченню, за яким здійснюється передача квартири у власність інвестора, що придбав пакет цінних паперів.
Позивач пред'явив придбаний пакет облігацій ТОВ «Регіональні будівні інвестиції»
для погашення, про що свідчать Акт про зарахування облігацій на рахунок емітента від 26.12.2009 року та виписка від 16.09.2008 року про стан особового рахунку в цінних
паперах, видана Зберігачем. Згідно п. 5 Акту про зарахування облігацій на рахунок
емітента від 26 грудня 2008 року емітентом облігацій підтверджено зобов'язання
передачі у власність квартири Позивачу. Таким чином, відповідно до зазначених документів Позивач придбав майнові права на квартиру АДРЕСА_3 .
30 червня 2009 року Господарським судом Київської області прийнято рішення
справі № 13/133-09 згідно якого до ЗАТ «КУА АПФ «Наші інвестиції» перейшло право
власності на об'єкт нерухомості, у якому знаходиться квартира, а 17 серпня 2009
рішенням Господарського суду Київської області по справі № 19/205-09 було визнано
право власності на зазначений об'єкт за ТОВ «АВЕРС-СІТІ» (далі - Відповідач).
Позивач 25.10.2010 року відступив право вимоги квартири АДРЕСА_4 до ТОВ «Регіональні
будівні інвестиції» за договором № А-8/АС відступлення права вимоги на користь
«Аверс-Сіті». Відповідно до пункту 1.4 вказаного Договору право вимоги, визначене у п.
1.2 цього Договору, переходить від Позивача до ТОВ «Аверс-Сіті» з дати сплати ціни права вимоги, яка відповідно до п. 2.2. цього Договору складає 885 428,12 грн.
Факт оплати Позивачем Відповідачу вартості квартири АДРЕСА_4 за Попереднім договором № А-8 від 25.10.2010 року підтверджується Договором про зарахування зустрічних однорідних вимог від 25.10.2010 року № А8/Z та довідкою № 01/02-11 про оплату повної вартості від 01.02.2011 року, виданою ТОВ «АВЕРС-СІТІ».
Повідомленням про уступку права вимоги від 25.10.2010 року ТОВ «Регіональні
будівні інвестиції» визнано легітимність та чинність вимоги за Договорами № А
Бронювання об'єкту нерухомості від 20 березня 2008 року, що укладений Позивачем з
«Регіональні будівні інвестиції», та Договором купівлі-продажу цінних паперів № А
34-Б/25 від 20.03.2008 року, що укладений з ЗАТ «Компанія з управління активами
адміністрування пенсійних фондів «Наші інвестиції» стосовно купівлі цінних папері
емітовані ТОВ «Регіональні будівні інвестиції» по виконанню обов'язків передати
власність Позивача житлового приміщення, поверх - 3, кількість кімнат - 2, загал
проектною площею 87.23 м.кв.
Відповідач неодноразово підтверджував, що Позивач дійсно є інвестором квартири
АДРЕСА_4 та зобов'язувався передати у власність квартиру, уклавши договір купівлі-продажу
Так, 25.10.2010 року між Позивачем та Відповідачем було укладено попередній договір
А-8 купівлі продажу зазначеної квартири.
24 січня 2011 року між Позивачем та ТОВ «Аверс-Сіті» укладено договір № А-8 ДП, відповідно до умов якого сторони дійшли взаємної згоди та визначили строк
укладання сторонами договору купівлі-продажу квартири на підставі укладеного сторонами попереднього договору № А-8 від 25 жовтня 2010 року, не пізніше 31.05.2012 року. В п. 2 Договору зазначено, що у разі не укладення основного договору купівлі-продажу квартири Договір № А-8/АС відступлення права вимоги від 25.10.2010 року та Договір про зарахування зустрічних однорідних вимог від 25.10.2010 року № А8/Z розриваються.
16 вересня 2011 року будинок, складовою частиною якого є спірна квартира, введено в експлуатацію, що підтверджується сертифікатом КС № 16411043016. Право власності на квартиру було зареєстровано за ТОВ «Аверс-Сіті» 23 липня 2012.
Отримавши інформацію про введення будинку в експлуатацію та винесене Виконкомом Коцюбинської селищної ради Рішення, а також видане доручення КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» оформити свідоцтва про право власності та виготовити технічні паспорти на квартири, Позивач неодноразово письмово, а потім особисто звертався до Відповідача з вимогою укласти основний договір купівлі-продажу квартири, яку придбав як інвестор, повністю оплативши її вартість перед забудовником.
Оскільки, позивач неодноразово письмово звертався до відповідача з вимогою виконати передбачені Договором зобов'язання, і не отримавши жодної відповіді змушений був звернутися з позовом до суду про визнання за ним права власності квартири.
Вказує про те, що у 2014 році Позивач був змушений звернутися з позовом про визнання права визнання права на квартиру. Справа розглядалась в різних інстанціях і 27 листопада 2019 року Верховним судом було винесено постанову, якою у задоволенні позовних вимог Позивачу до ТОВ «Аверс-Сіті» про визнання права власності на квартиру було відмовлено.
Колегія суддів звернула увагу на те, що попередній договір № А-8 від 25 жовтня 2010 року було укладено між Позивачем та ТОВ «Аверс-Сіті» без дотримання форми, встановленої для основного договору - договору купівлі-продажу, тобто нотаріального посвідчення, отже попередній договір № А-8 від 25 жовтня 2010 р. є нікчемним в силу закону.Таким чином, між Позивачем та ТОВ «Аверс-Сіті» виникли правовідносини з приводу наслідків недійсності (нікчемності) попереднього договору № А-8 від 25 жовтня року.
Позивач вказує про те, що Відповідач, не виконавши вимоги законодавства ухилився від нотаріального посвідчення попереднього договору, унеможлививши нотаріальне посвідчення попереднього та основного договору купівлі-продажу та постійно ухилявся від укладання основного договору купівлі-продажу.
Стверджує, що факт оплати Позивачем Відповідачу вартості квартири АДРЕСА_4 за Попереднім договором № А-8 від 25.10.2010 року підтверджується Договором про зарахування зустрічних однорідних вимог від 25.10.2010 року № А8/Z та довідкою № 01/02-11 про оплату повної вартості від 01.02.2011 року, виданою ТОВ «АВЕРС-СІТІ». Тобто, Позивач повністю виконав умови попереднього договору, а тому є всі підстави для визнання попереднього договору дійсним.
Звертає увагу, що відповідно до Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актівУкраїни» від 11 лютого 2010 року N 1878-VI, державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомого майна скасовано та частину третю статті 640 ЦК України викладено в новій редакції, згідно з якою договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним із дня такого посвідчення, а з частини другої статті 657 ЦК України виключено слова «та державної реєстрації», а відтак положення статті 220 ЦК України можливі до застосування за умови укладення таких правочинів після набрання чинності вищезазначеного Закону.
Просить визнати попередній договір № А-8 від 25 жовтня 2010 року купівлі-продажу житлового приміщення (квартира), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , дійсним та укладеним в редакції, що підписана сторонами. Стягнути з відповідача судові витрати.
В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_2 просив позовні вимоги задовольнити.
Відповідач в судове засідання не з'явився, про час та місце слухання справи був повідомлений належним чином. До суду від представника відповідача надходила заява про застосування строків позовної давності, яку мотивовано тим, що позивач просить визнати дійсним та укладеним попередній договір № А-8 від 25.10.2010 купівлі-продажу житлового приміщення (квартири АДРЕСА_3 . Однак, не дивлячись на вищевказану дату попереднього договору, позивач звернувся до суду із вищевказаним позовом лише 07.02.2020, у той час як крайнім терміном для звернення до суду із зазначеним позовом, враховуючи вимоги ст. 256 ЦК України було 26.10.2013.Крім того, подавали до суду заяву про розгляд справи без участі представника відповідача, в задоволенні позовних вимог відмовити.
Суд, розглянувши подані документи, повно і всебічно з'ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтуються позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.
У відповідності з ч. 1ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. (ч. 1ст. 76 ЦПК України).
Частиною 2 ст. 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Згідно з ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Сторони повинні усвідомлювати, що правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Тобто сторони, які укладають правочин, повинні насправді прагнути досягнення саме того правового результату, який завжди виникає при укладенні правочину такого виду.
Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Вирішуючи спір про визнання договору недійсним, необхідним є встановлення наявності тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону, додержання встановленої форми угоди; правоздатність сторін за угодою; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони тощо.
За змістом ч. 1 ст. 638 ЦК України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до ч.ч.1,2 ст.639 ЦК України договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.
Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Судом встановлено, 25.10.2010 року між Позивачем та Відповідачем було укладено попередній договір А-8 купівлі продажу зазначеної житлового приміщення (квартира), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .
Факт оплати Позивачем Відповідачу вартості квартири АДРЕСА_4 за Попереднім договором № А-8 від 25.10.2010 року підтверджується Договором про зарахування зустрічних однорідних вимог від 25.10.2010 року № А8/Z та довідкою № 01/02-11 про оплату повної вартості від 01.02.2011 року, виданою ТОВ «АВЕРС-СІТІ». Даний договір нотаріально посвідчено не було.
24 січня 2011 року між Позивачем та ТОВ «Аверс-Сіті» укладено договір № А-8 ДП, відповідно до умов якого сторони дійшли взаємної згоди та визначили строк
укладання сторонами договору купівлі-продажу квартири на підставі укладеного сторонами попереднього договору № А-8 від 25 жовтня 2010 року, не пізніше 31.05.2012 року. В п. 2 Договору зазначено, що у разі не укладення основного договору купівлі-продажу квартири Договір № А-8/АС відступлення права вимоги від 25.10.2010 року та Договір про зарахування зустрічних однорідних вимог від 25.10.2010 року № А8/Z розриваються.
16 вересня 2011 року будинок, складовою частиною якого є спірна квартира, введено в експлуатацію, що підтверджується сертифікатом КС № 16411043016. Право власності на квартиру було зареєстровано за ТОВ «Аверс-Сіті» 23 липня 2012.
Щодо тверджень представника відповідача про необхідність застосування строків позовної давності до даних відносин, суд звертає увагу на те, що як вбачається з матеріалів справи, позивач звертався до суду з позовом про визнання права власності на спірну квартиру, розгляд справи було завершено лише у 2019 році, а тому, враховуючи викладене, у застосуванні строку позовної давності по даній справі суд відмовляє.
За змістом ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.
У відповідності з ч. 1ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена - у письмовій формі.
За змістом ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
В силу положень ч. 1, 2 ст. 216 ЦПК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостоюстатті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Зважаючи на те, що сторони за договором домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується попереднім договором купівлі-продажу № А-8 від 25.10.2010 року, крім того, відбулося повне виконання умов попереднього договору, зазначених в даному конкретному випадку, виходячи з принципу розумності та справедливості, суд приходить до висновку про наявність законних підстав для визнання дійсним попереднього договору купівлі-продажу квартири.
Керуючись ст. ст.4, 10, 12, 13, 17, 18, 76-81, 258-259, 263-268, 273, 280-282, 352, 354-355 ЦПК України, ст. ст.203,215,216,220,635,639 ЦК України, суд, -
Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «АВЕРС СІТІ» про визнання договору дійсним- задовольнити.
Визнати попередній договір № А-8 від 25 жовтня 2010 року купівлі-продажу житлового приміщення (квартира), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , дійсним та укладеним в редакції, що підписана сторонами.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «АВЕРС СІТІ», код ЄДРПОУ 33939099, на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , судовий збір в розмірі 840,80 грн.
Повний текст судового рішення складено 29.10.2021.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасники справи можуть отримати інформацію щодо даної справи в мережі Інтернет за веб-адресою сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України - https://court.gov.ua/sud1013/ та в Єдиному державному реєстрі судових рішень за посиланням - http://reyestr.court.gov.ua.
Суддя Л.В. Мерзлий