Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,
тел. приймальня (057) 705-14-50, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
"19" травня 2010 р. Справа № 61/52-10
вх. № 1274/4-61
Суддя господарського суду
при секретарі судового засідання
за участю представників сторін:
позивача - Сирова О.Ф., за довіреністю б/н від 04.03.2010р.; Михайленко С.Є. - директор, згідно протоколу загальних зборів від 20.01.2005р.;
відповідача -Грєнков І.В., довіреність № 08-11/650/2-10 від 23.03.2010р.;
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні господарського суду Харківської області справу
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Спартак-ХХІ", м. Харків
до Харківської міської ради, м. Харків
про спонукання до укладення договору оренди
Позивач - ТОВ "Спартак - ХХІ", звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою до Харківської міської ради про зобов"язання відповідача укласти з ним договір оренди земельної ділянки по вул.Полтавський шлях, 4 в м.Харкові загальною площею 0,2520 га у редакції, що запропонована позивачем 20.02.2009р. з урахуванням вартості землі (додаток 21) та коефіцієнтом індексації за 2009р. Також позивач просить судові витрати покласти на відповідача.
Представники позивача в судовому засіданні 19.05.2010р. позовні вимоги підтримали в повному обсязі, надали суду додаткові документи, які долучені до матеріалів справи (вх.№ 9714 від 19.05.10р.) .
Представник відповідача в судовому засіданні 19.05.2010р. проти позову заперечував з мотивів, викладених у письмових запереченнях (арк.спр.67), а саме, у зв'язку з тим, що сторонами не досягнуто згоди щодо усіх істотних умов договору, в тій його редакції, яку позивач пропонує укласти, в частині строку дії договору оренди, а також неможливості ухилення від умов договору, які були визначені в рішенні Харківської міської ради від 27.09.2006 року № 124/06. Також відповідач надав документи, витребувані ухвалою суду від 22.04.10р., які долучені до матеріалів справи.
Суд, з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, а також заперечення проти позову, дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, всебічно та повно дослідивши надані учасниками судового процесу докази, встановив наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, позивач (ТОВ «Спартак-ХХІ») є власником нежитлових будівель літ.: «А-3», «Б-3», «Г-2», «Д-2», «Е-1», «Ж-1», «З-1», «И-1», «М-1» загальною площею 5160,3 кв.м., які розташовані за адресою: м.Харків, вул.Полтавський шлях, № 4 (арк.спр.8-10). Вказані нежитлові приміщення придбані позивачем за договором купівлі-продажу від 16.06.2005р. у УРА ТОВ підприємства «Спец», яке користувалося земельною ділянкою під цими приміщеннями відповідно до договору № 525 від 24.06.1996 року на право тимчасового користування землею на умовах оренди (арк.спр. 13).
Рішенням V сесії V скликання Харківської міської ради № 124/06 від 27.09.2006 року «Про припинення та юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» (арк.спр.12) припинено право користування УРА ТОВ підприємство «Спец» земельною ділянкою площею 0,252 га по вул. Полтавський Шлях, 4 , за його добровільною відмовою. Договір на право тимчасового користування землею на умовах оренди, реєстраційний № 525 від 08.07.1996р., визнано таким, що припиняє дію з дня державної реєстрації договору оренди землі з новим землекористувачем - ТОВ «Спартак-ХХІ». Надано ТОВ «Спартак-ХХІ» в оренду строком до 01.09.2011р. (але не пізніше початку реконструкції району) загальною площею 0,2520 га по вул. Полтавський Шлях, 4 (Ленінський район) в межах, які визначені договором на право тимчасового користування землею на умовах оренди, реєстраційний № 525 від 08.07.1996р., для експлуатації та обслуговування адміністративно-торговельних будівель. Та попереджено ТОВ «Спартак-ХХІ», що у разі реконструкції району будівлі на наданій в оренду земельній ділянці по вул. Полтавський Шлях, 4, повинні бути знесені при першій вимозі міської ради без компенсації витрат. Управлінню земельних відносин Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин врахувати ці вимоги при оформленні договору оренди.
17.01.2007 року було виготовлено проект договору оренди землі на виконання вищевказаного рішення V сесії V скликання Харківської міської ради № 124/06 від 27.09.2006 року (арк.спр. 18), який було підписано позивачем з протоколом розбіжностей від 25.01.2007р. (арк.спр.23), в якому позивач пропонував виключити з договору п.7 («у разі реконструкції району будівлі на наданій в оренду земельній ділянці по вул. Полтавський Шлях, 4, повинні бути знесені при першій вимозі міської ради без компенсації витрат»). Проте, згоди щодо вказаного проекту сторони не дійшли.
Другий проект договору оренди землі від 19.11.2007 року (арк.спр.27) було підписано позивачем також з протоколом розбіжностей від 20.11.2007 року ( арк.спр.32), відповідно до якого позивач пропонував виключити з договору п.7 («у разі реконструкції району будівлі на наданій в оренду земельній ділянці по вул. Полтавський Шлях, 4, повинні бути знесені при першій вимозі міської ради без компенсації витрат»), змінити п.8 договору в частині визначення строку на який він укладається (а саме , до 24.06.2021р.), визначити розмір орендної плати в місяць 5281,50 грн., що було направлено відповідачу листом № 82 від 26.11.07р. (арк.спр.26). Проте матеріали справи свідчать, що і в даному разі згоди щодо вказаного проекту договору з протоколом розбіжностей сторони не дійшли.
Відповідач, листом від 18.01.08р. № 582 повідомив позивача, що відповідно до Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові та згідно з діючим законодавством підставою для оформлення договору оренди землі є рішення міської ради про надання земельної ділянки в оренди, проте, проекту договору з протоколом розбіжностей від 20.11.2007 року, не відповідає рішенню V сесії V скликання Харківської міської ради № 124/06 від 27.09.2006 року, яким позивачу надано в оренду земельну ділянку, а тому є неможливим підписання вказаного проекту договору з протоколом розбіжностей від 20.11.2007 року.
З матеріалів справи вбачається, що фактично позивач не згоден з рішенням V сесії V скликання Харківської міської ради № 124/06 від 27.09.2006 року, яким позивачу надано в оренду земельну ділянку, оскільки вважає, що ним порушено приписи ст. 120 Земельного кодексу України, відповідно до якої він має право користуватися земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача, та звертався до відповідача з листами про скасування п.1 додатку 2 до рішення V сесії V скликання Харківської міської ради № 124/06 від 27.09.2006 року, яким позивачу надано в оренду земельну ділянку (арк. спр. 38).
Проте, як свідчать матеріали справи, вказане рішення V сесії V скликання Харківської міської ради № 124/06 від 27.09.2006 року в цій частині позивачем не оскаржувалось, в судовому порядку воно недійсним не визнавалось, на час розгляду справи діє в такій редакції: «Припинити право користування УРА ТОВ підприємство «Спец» земельною ділянкою площею 0,252 га по вул. Полтавський Шлях, 4 , за його добровільною відмовою. Договір на право тимчасового користування землею на умовах оренди, реєстраційний № 525 від 08.07.1996р., вважати таким, що припиняє дію з моменту прийняття цього рішення. Надати ТОВ «Спартак-ХХІ» в оренду строком до 01.09.2011р. (але не пізніше початку реконструкції району) загальною площею 0,2520 га по вул. Полтавський Шлях, 4 (Ленінський район) в межах, які визначені договором на право тимчасового користування землею на умовах оренди, реєстраційний № 525 від 08.07.1996р., для експлуатації та обслуговування адміністративно-торговельних будівель. Попередити ТОВ «Спартак-ХХІ», що у разі реконструкції району будівлі на наданій в оренду земельній ділянці по вул. Полтавський Шлях, 4, повинні бути знесені при першій вимозі міської ради без компенсації витрат. Управлінню земельних відносин Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин врахувати ці вимоги при оформленні договору оренди».
В третє, 20.02.2009 року листом № 12 (арк.спр. 43) позивач звернувся до відповідача з пропозицією укласти договір оренди землі на умовах договору оренди № 525 від 24.06.1996 року, який було укладено з попереднім власником будівель УРА ТОВ підприємство «Спец», та позивач просив заново розробити розрахунок орендної плати з урахуванням нового, який пропонувався позивачем зараз, строку дії договору - на 25 років.
Проте, і цього разу сторони не дійшли згоди, у зв'язку з чим, позивач і звернувся до суду з даним позовом.
Відповідно до ч. 1 статті 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
На підставі ч. 2 статті 125 Земельного кодексу України, право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону - частина 2 статті 126 Земельного кодексу України.
Згідно з ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Так, відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.
Відповідно до ст. 202 Цивільного кодексу України договір оренди земельної ділянки є однією із форм правочину. Згідно ст. 203 ЦК України однією з вимог чинності правочину є вчинення правочину у формі, встановленій законом та вчинений особою, що має необхідний обсяг правоздатності.
Рішенням 24 сесії 5 скликання Харківської міської ради від 03.07.2008р. № 199/08 внесено зміни та викладено в новій редакцій „Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові", затверджений рішенням Харківської міської ради № 203/07 від 03.10.2007р.
Цей порядок визначає єдині умови оформлення договорів оренди (суборенди) землі, за якими, відповідно до п. 12 перехідних положень земельного кодексу України, орендодавцем земельних ділянок виступає Харківська міська рада.
Даним рішенням Харківської міської ради від 03.07.2008р. № 199/08 на підставі Земельного кодексу України, Закону України „Про оренду землі", Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004р. № 220 затверджена типова форма договору оренди землі.
Пунктом 2 Порядку встановлено, що забезпечення оформлення договорів оренди землі покладається на управління земельних відносин, згідно форми договору оренди земельної ділянки (додаток №№ 1, 2).
Пунктом 4 Порядку встановлено, що підготовка договору оренди землі проводиться управлінням земельних відносин протягом трьох місяців з дня прийняття рішення міською радою або дня проведення конкурсу (аукціону) щодо набуття права оренди землі, при наявності сформованого пакету документів - кадастрової справи , що зберігається в архіві Управління земельних ресурсів у м. Харків (управління Держкомзему у м. Харків).
Розмір орендної плати є істотною умовою договору. Розрахунок розміру орендної плати відповідно до Порядку оформлення договорів оренди покладено на управління земельних відносин на підставі відповідних документів.
Для оформлення договору оренди землі, суб'єкт, якому надається в оренду земельна ділянка, повинен не пізніше ніж у 40-денний термін звернутись до управління земельних відносин стосовно виконання розрахунку орендної плати та укладання договору оренди землі.
Додатком № 3 вищевказаного Порядку передбачений перелік документів, який необхідно надати для можливості оформлення договору оренди, зокрема, Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
Статтею 2 Закону України „Про плату за землю" встановлено, що використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки землі.
З метою підвищення ефективності використання ресурсів міста, з урахуванням змін містобудівної ситуації, транспортної та інженерної інфраструктури міста, з метою реалізації програми подальшого реформування земельних відносин та підвищення ефективності використання земель у місті Харкові на 2007-2010 роки та на виконання Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні", Закону України „Про плату за землю", Закону України „Про оцінку земель", Закону України „Про оренду землі", Постанови Кабінету міністрів України „Про методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" від 23 березня 1995 року № 213, рішення Харківської міської ради від 25.04.2007р. № 89/07 „Про заходи щодо забезпечення зростання надходжень від плати за землю до міського бюджету" Харківською міською радою 25.12.2007р. № 335/07 прийнято рішенням „Про затвердження „Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2007р. „
Пунктом 1.1 вказаного рішення встановлено, що базова вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 253,30 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2007р. та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.
Цим же рішенням та відповідно до рішення Харківської міської ради від 27.02.2008р. „Про затвердження „Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007р." та „Про затвердження „Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові" з 01.03.2008р. змінюється базова вартість 1 кв.м. земель м. Харкова та запроваджується новий порядок визначення розмірів орендної плати за користування земельними ділянками.
Пунктом 6.1. „Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі у м. Харкові" передбачено, що розмір орендної плати, встановлений договором оренди, у тому числі договорами тимчасового користування на умовах оренди, укладеними до набрання чинності цього Положення, підлягає перерахунку.
Згідно зі ст. 144 Конституції України та ст. 73 Закону України «Про місцеве самоврядування» рішення органів місцевого самоврядування є обов'язковими для виконання на відповідній території.
З проекту договору, який додано позивачем до позовної заяви (арк.спр. 47) і який він просить зобов'язати укласти відповідача, а також з усних та письмових пояснень позивача, та з наявних у справі документів вбачається, що розрахунок орендної плати зроблено позивачем самостійно, а не управлінням земельних відносин.
Також, як вбачається з матеріалів справи, між сторонами не досягнуто згоди щодо умов використання земельної ділянки і строків передачі земельної ділянки, оскільки рішенням Харківської міської ради встановлено граничний термін впродовж, якого майбутній орендар має законне право використовувати земельну ділянку при наявності укладеного та зареєстрованого належним чином договору для цілій і потреб зазначених у договорі до 01.09.2011р. (але не пізніше початку реконструкції району).
Крім того, згідно статті 13 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Згідно пункту 12 Перехідних положень Земельного кодексу України, до розмежування земель державної та комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.
Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі термінове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності (стаття 93 Земельного кодексу України, ст. 1 Закону України "Про оренду землі").
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки (ч. 1 ст. 124 Кодексу).
Пунктом 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" передбачено, що питання регулювання земельних відносин вирішуються виключно на пленарних засіданнях міської ради.
Як зазначено вище, Харківська міська рада, як орендодавець, який діє від імені народу як власник землі, приймаючи рішення № 124/06 від 27.09.2006 року, попередила ТОВ «Спартак-ХХІ», що у разі реконструкції району будівлі на наданій в оренду земельній ділянці по вул. Полтавський Шлях, 4, повинні бути знесені при першій вимозі міської ради без компенсації витрат. Та зауважила, що Управлінню земельних відносин Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин необхідно врахувати ці вимоги при оформленні договору оренди.
Відповідно до положень статті 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Проте, матеріали справи свідчать, що рішення Харківської міської ради № 124/06 від 27.09.2006 року позивачем не оскаржувалось, в судовому порядку воно недійсним не визнавалось, на час розгляду справи діє в редакції, яка містить в собі попередження, що у разі реконструкції району будівлі на наданій в оренду земельній ділянці по вул. Полтавський Шлях, 4, повинні бути знесені при першій вимозі міської ради без компенсації витрат.
А тому, суд, зважаючи на те, що необхідною передумовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є рішення відповідного органу про надання земельної ділянки, зобов'язання цього органу укласти такий договір на умовах, які не відповідають рішенню сесії в примусовому порядку, є порушенням його виключної, передбаченої Конституцією України, компетенції на здійснення права власності від імені українського народу на управління землями, яке підлягає захисту.
На підставі вказаного, суд вважає, що твердження позивача про те, що відповідач на даний час ухиляється від підписання договору оренди землі саме в тій редакції, яка пропонувалась позивачем 20.02.2009 року , необгрунтовані, оскільки між сторонами не досягнуто згоди щодо всіх суттєвих умов договору, а саме щодо строків договору, розміру орендної плати, та особливостей об'єкту оренди, до того ж, вимоги позивача, щодо спонукання до укладання договору оренди землі зі зміною строків її використання є порушенням права відповідача та суперечить нормам матеріального права, а тому відсутні підстави для зобов'язання відповідача до укладання договору оренди в судовому порядку в редакції, що була запропонована позивачем 20.02.2009 року з урахуванням вартості землі та коефіцієнтом індексації за 2009р.
Згідно зі статтею 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
На підставі вищевикладеного, суд вважає позовні вимоги про зобов'язання Харківську міську раду укласти з ТОВ "Спартак - ХХІ" договір оренди земельної ділянки по вул.Полтавський шлях, 4 в м.Харкові загальною площею 0,2520 га у редакції, що запропонована позивачем 20.02.2009р. з урахуванням вартості землі та коефіцієнтом індексації за 2009р. , є необґрунтованими, а отже такими, що не підлягають задоволенню.
Відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються на позивача.
Враховуючи викладене та керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, статтями 116, 124, 125 Земельного кодексу України, статтями 202, 638, 649, 759 та 792 Цивільного кодексу України, 181,187 Господарського кодексу України, статтями 15, 19, 31, 33 Закону України «Про оренду землі», статтями 26, 73, 77 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», статтею 2 Закону України „Про плату за землю", статтями 1, 4, 12, 22, 32, 33, 34, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
В задоволенні позову відмовити.
Суддя
Повний текст рішення підписано 21 травня 2010 року.
Справа № 61/52-10.