Держпром, 8-й під'їзд, майдан ОСОБА_1, 5, м. Харків, 61022,
тел. приймальня (057) 705-14-50, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
"11" травня 2010 р. Справа № 27/373-09
вх. № 9170/1-27
Суддя господарського суду
при секретарі судового засідання
за участю представників сторін:
позивача - не з"явився;
першого відповідача - ОСОБА_1 - дов.;
другого відповідача - ОСОБА_2, ОСОБА_3 - дов.
третьої особи - ОСОБА_1 - дов.
розглянувши справу за позовом ФОП ОСОБА_4, м. Харків
до Харківської міської ради, м. Харків
та до Релігійної громади буддистів "Аджита", м. Харків 3-я особа на боці першого відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Управління земельних відносин Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради.
про визнання частково нечинним рішення та недійсним договору оренди
Позивач, ФОП ОСОБА_4 звернувся до господарського суду з позовною заявою, згідно якої, після уточнення позовних вимог, просить суд:
- визнати частково нечинним рішення Харківської міської ради XXXІ сесії V скликання № 24/09 "Про припинення та надання юридичним особам та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" від 25 лютого 2009 р., в частині п. 19, п.п. 19.1., відповідно до якого надати Релігійній громаді буддистів "Аджита" в оренду строком до 01.10.2057 р. земельну ділянку площею 0,3050 га по вул. Киргизькій, 19-є (Фрунзенський район) за рахунок земель житлової та комунальної забудови в межах, які визначені договором оренди землі від 16.09.2008 р. № 840867100065 для експлуатації та обслуговування комплексу "Пагода";
- визнати недійсним договір оренди від 19.08.2009 р. № 84966800103, укладений між Харківською міською радою та Релігійною громадою буддистів "Аджита";
- визнати переважне право на укладання договору оренди земельної ділянки, площею 0,49 га, розташованої за адресою: м. Харків, 19-є (д) для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі за ФОП ОСОБА_4;
- зобов"язти Харківську міську раду укласти договір оренди земельної ділянки площею 0,49 га, розташованої за адресою: м. Харків, вул. Киргизька, 19-є (д) за ФОП ОСОБА_4
До участі у справі в якості другого відповідача було залучено Релігійну громаду буддистів "Аджита" та в якості третьої особи на боці першого відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору було залучено Управління земельних відносин Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради.
Позивач в судове засідання не з"явився, причини неявки суду не відомі, про місце та час розгляду справи був повідомлений належним чином.
Відповідачі в судове засідання з"явилися, у відзивах на позовну заяву просять відмовити в задоволенні позовних вимог.
Третя особа в судове засідання з"явилась, ніяких документів не надала.
Розглянувши матеріали справи, суд встановив, що 25.02.2009 р. Харківською міською радою XXXІ сесії V скликання було прийнято рішення № 24/09 "Про припинення та надання юридичним особам та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд", відповідно до якого надано Релігійній громаді буддистів "Аджита" в оренду строком до 01.10.2057 р. земельну ділянку площею 0,3050 га по вул. Киргизькій, 19-є (Фрунзенський район) за рахунок земель житлової та комунальної забудови в межах, які визначені договором оренди землі від 16.09.2008 р. № 840867100065 для експлуатації та обслуговування комплексу "Пагода". Позивач вважає, що рішення суперечить діючому законодавству та є необгрунтованим, має бути визнаним частково недійсним.
ФОП ОСОБА_4 вказує в позовній заяві, що 27.12.2004 р. між ним та ЗАТ "Харківським заводом Двигунів" був укладений нотаріально засвідчений договір купівлі-продажу нежилих приміщень 2-х поверхової булівлі, що розташована за адресою: м. Харків, вул. Киргизька, 19. 27.12.2004 р. право власності зареєстроване в державному реєстрі правовідносин. Рішенням виконавчого комітету Фрунзенської районної ради м. Харкова ; 78 від 17.05.2005 р. нежилій будівлі була привласнена літ. "Д". Листом від 23.11.2006 р. на ім"я голови Харківської міської ради ліквідатор ВАТ "ХЗТД" підтвердив відчуження будівлі ФОП ОСОБА_4 та звернувся з проханням про відчуження земельної ділянки площею 0,5 га на користь ФОП ОСОБА_4 15.11.2006 р. позивач звернувся із заявою в Харківську міську Раду із проханням про дачу дозволу на розробку проекту відведення земельної ділянки площею 0.5 га для здійснення підприємницької діяльності. 14.12.2006 р. було отримане Обгрунтування Управління Міськбудування й архітектури м. Харкова № 14196, відповідно якому встановлені межі земельної ділянки й позначено її розмір, що й зафіксовано на схемі розташування меж земельної ділянки у виконавчому проекті землевідводу. 21.02.2007р. рішенням Харківської міської Ради 11 сесії 5 скликання №20/07 був отриманий дозвіл на розробку проектів відведення земельних ділянок юридичним і фізичним особам для експлуатації й обслуговування будівель і споруджень. У червні 2007 року були погоджені межі земельної ділянки із сусідніми землекористувачами, у тому числі й РГБ «Аджита». 06.08.2007 р. на підставі рішення №20/07 від 21.02.07р. Харківської міської Ради управлінням Земельних ресурсів було розроблено Технічне Завдання на проект землевпорядження земельної ділянки ФОП ОСОБА_4
Матеріалами справи підтверджено, що 21.08.2007 р. готовий проект землевідводу був направлений на узгодження в Харківське управління земельних ресурсів. 20.09.2007 р. Харківським Управлінням земельних ресурсів ФОП ОСОБА_4 був наданий лист №2058, яким Управління відмовило йому в узгодженні проекту й наданні кадастрового номера, в зв'язку з тим, що був наданий лист від РГБ «Аджита» від 18.09.2007р. № 316 щодо необхідності виділення їм додаткової земельної ділянки для проведення релігійних обрядів і заходів комплексу «Пагода» і відкликання узгодження меж земельної ділянки по вул. Киргизькій 19-Д, що планувався до відведення ОСОБА_4 Частина земельної ділянки, що запроектована до відведення ОСОБА_4 також значиться в Архітектурному завданні на розробку містобудівного обгрунтування розташування об'єкта від 28.08.2007 р. Релігійній громаді буддистів «Аджита» по вул. Киргизькій 19-Є й підлягає вилученню для впорядкування й очікування відвідувачів комплексу «Пагода».
Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов'язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв'язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації - позивача у справі.
Відповідно до п. З ст. 24 Закону України «Про місцеве самоврядування», органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.
Рішення № 24/09 прийнято у межах компетенції Відповідача 1, оскільки відповідно до ст. 10 Земельного кодексу України, до компетенції міських рад народних депутатів у галузі регулювання земельних відносин належить передача земельних ділянок у власність, надання їх у користування, в тому числі на умовах оренди.
Також, Харківська міська рада приймаючи Рішення № 24/09, діяла у спосіб, передбачений чинним законодавством України, а саме ст. 16 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України.
Також суд зазначає, що під час прийняття Харківською міською радою Рішення №24/09 та під час укладення Договору оренди були відсутні будь які судові заборони щодо оформлення прав користування земельною ділянкою за адресою вул. Киргизька, 19-є.
Так, ухвалою Дзержинського районного суду від 05.02.2008 р. по справі № 2-1234/06 (2-а-173/08) про забезпечення позову, на яку посилається Позивач в позовній заяві та в заяві про уточнення позовних вимог, позов було забезпечено шляхом зупинення дії рішення Харківської міської ради XVI сесії V скликання № 232/07 від 21.11.2007 р., в частині скасування п. 14 Додатку до рішення Харківської міської ради XVI сесії 5 скликання № 20/07 від 21.02.2007 р., наступного змісту «14. Фізичний особі-підприємцю ОСОБА_4, площею, орієнтовно 0,49 га по вул. Киргизькій, 19-Д (Фрунзенський район) для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (літ. «2Н-2»), до розгляду справи по суті. Позов було забезпечено шляхом зупинення дії рішення Харківської міської ради № 232/07 від 21.11.2007 р., а не як зазначив у позовній заяві Позивач, шляхом заборони вчинення будь яких дій стосовно спірної ділянки.
Крім того, в рішенні Харківської міської ради №20/07 від 21.02.2007 р. йдеться про земельну ділянку, розташовану за адресою вул. Киргизька 19-Д, а в Рішенні 24/09 та предметом Договору оренди є земельна ділянка, розташована за адресою вул. Киргизька, 19-є. Отже ухвалою Дзержинського районного суду від 05.02.2008 р. по справі № 2-1234/06 (2-а-173/08) не встановлено заборони вчинення будь-яких дій, щодо оформлення права користування (власності) відносно будь якої земельної ділянки, тим більш відносно земельної ділянки, розташованої за адресою вул. Киргизька, 19-є.
Ухвалою Московського районного суду по справі 2-а-77/08 від 04.03.2008 р. адміністративний позов Позивача було забезпечено шляхом зупинення дії рішення Харківської міської ради XVI сесії V скликання № 232/07 від 21.11.2007 р., в частині скасування п. 14 Додатку рішення Харківської міської ради XVI сесії 5 скликання № 20/07 від 21.02.2007 р., наступного змісту «14. Фізичний особі-підприємцю ОСОБА_4, площею, орієнтовно, 0,49 га по вул. Киргизькій, 19-Д (Фрунзенський район) для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (літ. «2Н-2»). Тобто, на підставі цієї ухвали позов також було забезпечено шляхом зупинення дії рішення Харківської міської ради № 232/07 від 21.11.2007 р., а не як зазначив у позовній заяві Позивач, шляхом заборони вчинення будь яких дій стосовно спірної ділянки. Крім того в рішенні Харківської міської ради №20/07 від 21.02.2007 р. йдеться про земельну ділянку, розташовану саме за адресою вул. Киргизька 19-Д, а не за адресою вул. Киргизька, 19-є.
Отже, ухвалою Московського районного суду по справі 2-а-77/08 від 04.03.2008 р. також не встановлено заборони вчинення будь-яких дій, щодо оформлення права користування (власності) відносно будь якої земельної ділянки, тим більш відносно земельної ділянки, розташованої за адресою вул. Киргизька, 19-є.
Ухвалою Московського районного суду по справі 2-а-77/08 від 04.04.2008 р. позов було забезпечено шляхом заборони Харківський міський ради вчиняти будь-які дії щодо оформлення права користування (власності) земельною ділянкою площею орієнтовно 0,49 га по вул. Киргизька, 19-Д (Фрунзенський район) до розгляду справи по суті.
В Ухвалі Московського районного суду по справі 2-а-77/08 від 04.04.2008 р. йдеться про земельну ділянку розташовану за адресою вул. Киргизька, 19-Д, та орієнтовною площею 0,49 га, при цьому в Рішенні № 24/09 йдеться про надання РОБ «Аджита» земельної ділянки площею 0,3050 га за адресою Киргизька, 19-є., та предметом Договору оренди є земельна ділянка площею 0,3050 га за адресою Киргизька, 19-є. Ухвалою Московського районного суду по справі 2-а-77/08 від 04.04.2008 р. також не встановлено заборони вчинення будь-яких дій, щодо оформлення права користування (власності) відносно земельної ділянки, площею 0,3050 га, розташованої за адресою вул. Киргизька, 19-є.
Суд зазначає, що відповідно до ст. 377 ЦК України (в редакції яка діяла до 05.11.2009 р.) до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.
Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування.
Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Слід зауважити, що відповідно до договору купівлі-продажу, посвідченого 27.12.2004 р. приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чуєвою О.Д. в реєстрі за номером 5071 (вказаний договір купівлі-продажу додано Позивачем до його позовної заяви). Позивачем набуто право власності на нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-28 площею 707,5 к.м., 2-го поверху № 1-28 площею 382, 0 кв.м. в літ. 2Н-2, загальною площею 1 089,5 кв. м., розташовані в місті Харкові, вул. Киргизька 19.
Відповідно до національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 р. №1442, будівлі це земельні поліпшення, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо, приміщення це частина внутрішнього об'єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з можливістю входу і виходу.
Тобто законодавство України розрізняє та розділяє поняття «будівля» та «приміщення».
Відповідно, перехід права власності на нежитлові приміщення не є підставою для переходу права власності чи користування на земельну ділянку «розташовану під ними».
Отже, до Позивача, як до власника саме нежитлових приміщень, від їх попередженого власника, не перейшло право на земельну ділянку, розташовану під будівлею, в якій ці нежитлові прощення знаходяться.
Згідно з Рекомендаціями Вищого господарського суду України № 04-06/15 від 02.02.2010 р. «Про практику застосування господарськими судами земельного законодавства» для з'ясування питання ідентифікації земельної ділянки, відносно якої органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування прийнято оскаржуване рішення необхідно визначення земельної ділянки з урахуванням існуючої земельно-кадастрової інформації, зокрема, даних державного земельного кадастру щодо її місця розташування, включаючи застосування просторових координат та кадастрових номерів, встановлених в межах кадастрового зонування, а також правового режиму земельної ділянки, класифікації, кількісної та якісної характеристики, виходячи з засад Закону України «Про землеустрій» та Закону України «Про планування і забудову територій».
Позивачем не доведено та не надано доказів того, що на земельній ділянці, яка вказана в Рішенні № 24/09 та є предметом Договору оренди, знаходяться будь які будівлі чи споруди, що належать на праві власності Позивачу, та відповідно щодо яких проведено державну реєстрацію права власності відповідно до чинного законодавства України. Також, не доведено того, що нежитлові приміщення, власником яких є Позивач, розташовані на земельній ділянці, яка є предметом Договору оренди.
Відповідно до п. 2.2.3. Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах пов'язаних із земельними відносинами Вищого господарського суду України від 01.01.2010 р. право користування земельною ділянкою, на якій знаходиться нерухомість, переходить до набувача об'єктів нерухомості виключно за умови, що в момент їх відчуження у попереднього власника нерухомого майна, згідно з вимогами земельного законодавства України, таке право було і воно належним чином посвідчено.
Позивачем не надано доказів, які б підтверджували права власності чи користування попереднього власника, придбаних ним нежитлових приміщень, на земельну ділянку, право на отримання в користування щодо якої нібито порушено.
Так, відповідно до ст. 125 Земельного кодексу України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Як було зазначено вище ст. 126 Земельного кодексу України встановлено вичерпний перелік документів, які посвідчують право на земельну ділянку.
На час прийняття Рішення № 24/09 та укладення Договору оренди Позивач не мав (доказів того, що мав не надано) документів, які посвідчують право на земельну ділянку орієнтовно площею 0,49 га по вул. Киргизька, 19-Д, а тим більш на земельну ділянку, яка була передана другому відповідачу (РОБ «Аджита») в оренду, згідно Договору оренди.
Дозвіл на розробку проекту відведення земельної ділянки та проведення ряду заходів для узгодження проекту відведення земельної ділянки (як зазначено в позовній заяві) не є правовстановлюючими документами, спрямованими на набуття, зміну або припинення прав та обов'язків.
Цієї ж позиції дотримується Вищий господарський суд України, який вважає що певні дії вчиненні стосовно належного оформлення права землекористування, не можуть бути визначені як такі, що надають право на користування земельною ділянкою до отримання визначеного законом правовстановлюючого документа на земельну ділянку, оскільки вчинення певних дій не гарантує позитивного вирішення даного питання. (Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах пов'язаних із земельними відносинами ВГСУ від 01.01.2010 р.).
ФОП ОСОБА_4 на час прийняття Рішення № 24/09 від 25.02.209 р. не мав правовстановлюючих документів та не набув права користування чи власності на земельну ділянку орієнтовно площею 0,49 га по вул. Киргизька, 19-Д, а тим більш на земельну ділянку, яка є предметом Договору оренди та Рішення № 24/09.
Отже, право позивача на отримання земельної ділянки, розташованої за адресою вул. Киргизька 19-Д, на якій розміщена будівля, в якій позивачем придбані нежитлові приміщення, не було порушено, та взагалі не могло бути порушено, Харківська міська рада діяла в межах передбачених законодавством України, відповідно відсутні підстави для визнання Рішення № 24/09 не чинним.
Також суд зазначає, що правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом.
Позивач не навів жодної підстави, у зв'язку з наявністю якої він вимагає визнати Договір оренди недійсним.
Відповідно до ч. 5 ст. 12 ЦК України, добросовісність набувача презюмується.
Будь які підстави для визнання Договору оренди недійсним відсутні.
За відсутності підстав визнання Договору оренди недійсним та недоведеністю протилежного, вимоги Позивача про визнання Договору оренди недійсним задоволенню не підлягають.
Жодні права позивача на отримання земельної ділянки, розташованої за адресою вул. Киргизька 19-Д, на якій розміщена будівля, в якій позивачем придбані нежитлові приміщення, не було порушено, та взагалі не могло бути порушено.
Так, рішенням господарського суду Харківської області по справі № 60/254-09 від 21.12.2009 р. за позовом РОБ «Аджита» до ФОП ФОП ОСОБА_4, ФОП ОСОБА_4 зобов'язано припинити дії, що перешкоджають РОБ «Аджита» використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором оренди від 19.08.2009 р. Даним рішенням було встановлено що у РОБ «Аджита» з 09.09.2009 р. (тобто з дати укладення Договору оренди) виникло законне право на використання земельної ділянки, що є предметом договору оренди.
Крім того, оскільки, як було зазначено вище, до позивача, як до власника саме нежитлових приміщень, від їх попередженого власника, не перейшло право на земельну ділянку, розташовану під будівлею, в якій ці нежитлові прощення знаходяться, воно не могло бути порушено.
Враховуючи вищенаведене, суд вважає позовні вимоги необгрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. Таким чином, відсутні підстави для подальшого існування заходів забезпечення позову, які були вжиті ухвалою господарського суду Харківської області від 06.11.2009 р. по цій справі № 27/373-09.
На підставі викладеного, керуючись ст.8 Конституції України, ст.ст. 43,49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
В задоволенні позовних вимог відмовити.
Скасувати заходи забезпечення позову (заборону Харківській міській Раді, Релігійній громаді буддистів "Аджита", іншим особам і установам вчиняти та проводити будь-які дії щодо земельної ділянки площею 0,3050 гектарів, розташованої за адресою: м. Харків, вул. Киргизька, 19-Є), що були вжиті ухвалою господарського суду Харківської області від 06.11.2009 р. по справі № 27/373-09.
Суддя