"03" червня 2010 р.Справа № 30/75-10-1906
За позовом: Перший заступник прокурора Малиновського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради
До відповідача: Фізична особа -підприємець ОСОБА_1
Третя особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору:
Приватне підприємство «Аркадія»;
Товариство з обмеженою відповідальністю «Поллі-2006»
Про розірвання договору оренди землі, зобов'язання повернути земельну ділянку та стягнення
Суддя Рога Н.В.
Представники:
Від прокуратури: Доброжан Н.І. -згідно посвідчення ;
Від позивача : Дукова І.В. -довіреність № 31/исх-гс від 25.01.2010 р.
Від відповідача: ОСОБА_4- довіреність № 631 від 17.05.2010 р.
Від третьої особи -ПП «Аркадія»: ОСОБА_4.- довіреність від 09.03.2010 р.
Від третьої особи -ТОВ «Поллі - 2006»: Дудник Є.Ж. -директор
Суть спору: перший заступник прокурора Малиновського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради, звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1 (далі -підприємець ОСОБА_1) про розірвання договору оренди землі, укладеного 02.11.2006 р. між Одеською міською радою та підприємцем ОСОБА_1, зареєстрованого в Одеській регіональній філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру»04.07.2007 р. за № 040750500090, зобов'язання відповідача повернути Одеській міській раді земельну ділянку площею 2 943 кв.м., що розташована: АДРЕСА_1 та стягнення штрафу у розмірі 100 неоподаткованих мінімумів прибутків громадян.
Представник прокуратури на позовних вимогах наполягає та просить суд задовольнити позов.
Позивач -Одеська міська рада письмових заперечень щодо позову до суду не надав. Представник позивача в судовому засіданні позов підтримує, наполягає на його задоволенні.
Відповідач проти позову заперечує з мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву.
В ході розгляду справи, з метою повного та всебічного розгляду справи, ухвалою суду від 28.04.2010 р. залучено до участі у справі треті особи на стороні відповідача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору -Приватне підприємство (далі- ПП) «Аркадія»та Товариство з обмеженою відповідальністю (далі-ТОВ) «Поллі-2006».
Третя особа -ПП «Аркадія»проти позову заперечує з мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву.
Третя особа -ТОВ «Поллі-2006» проти позову заперечує з мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву.
Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та прокуратури, суд встановив:
15 лютого 2000 р. між Відкритим акціонерним товариством «Юнона» (Продавець) та гр.. ОСОБА_1 (Покупець) був укладений договір № 840 купівлі -продажу, згідно умов якого Продавець продав, а Покупець купив овочесховище № 17, що знаходиться в АДРЕСА_1, яке складається з двох основних приміщень: складу, кабінету -загальною площею 809,3 кв.м., основною площею 809, 3 кв.м..
Рішенням Одеської міської ради № 5644-IV від 06.03.2006 р. «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання фізичній особі -підприємцю ОСОБА_1 земельної ділянки, площею 0, 2943 га,за адресою: АДРЕСА_1, для експлуатації та обслуговування будівлі овочесховища»вирішено надати фізичній особі -підприємцю ОСОБА_1 земельну ділянку, площею 0, 2943 га, за адресою: АДРЕСА_1, в довгострокову оренду терміном на 25 років для експлуатації та обслуговування будівлі овочесховища.
02 листопада 2006 р. між Одеською міською радою (Орендодавець) та Фізичною особою -підприємцем ОСОБА_1 (Орендар) був укладений Договір оренди землі , згідно якого Орендодавець на підставі Закону України «Про оренду землі»та рішення Одеської міської ради № 5644-IV від 06.03.2006 р. надає, а Орендар приймає у строкове, платне володіння і користування земельну ділянку, площею 2943 кв.м., що знаходиться у місті АДРЕСА_1, для експлуатації та обслуговування будівлі овочесховища, у тому числі по угіддях: під капітальною забудовою 893 кв.м., під тимчасовою забудовою 382 кв.м., під проїздами, проходами, площадками -1668 кв.м. Строк дії договору 25 років.
Згідно п. 5.1 Договору оренди землі земельна ділянка площею 2943 кв.м. передається Орендарю для експлуатації та обслуговування будівлі овочесховища.
Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 11 грудня 2006 р. визнано договір купівлі -продажу приміщень від 11.11.2006 р., укладений між ПП «Аркадія»та ОСОБА_1 дійсним та укладеним, визнано ПП «Аркадія»таким, що набуло право власності на приміщення, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 та зобов'язано КП «ОМБТІ та РОН»зареєструвати за ПП «Аркадія»право власності за зазначені приміщення. Рішення суду набрало законної сили. Право власності ПП „Аркадія” зареєстровано в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно 22.12.2006р.
01 березня 2007 р. між ПП «Аркадія»(Орендодавець) та ТОВ «Поллі - 2006»(Орендар) був укладений договір оренди, згідно якого Орендодавець здає Орендарю приміщення складу загальною площею 1562,9 кв.м. оснащене холодильним обладнанням, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1, що належить Орендодавцю на праві власності. Строк дії договору до 28.02.2010 р.
01 березня 2010 р. між ПП «Аркадія»(Орендодавець) та ТОВ «Поллі - 2006»(Орендар) був укладений договір оренди, згідно якого Орендодавець здає Орендарю приміщення складу загальною площею 1562,9 кв.м. оснащене холодильним обладнанням, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1, що належить Орендодавцю на праві власності. Строк дії договору до 01.12.2012 р.
Згідно акту прийому - передачі до Договору від 01.03.2010 р. Орендар передав, а Орендодавець прийняв з 01.03.2010 р. об'єкт оренди -приміщення складу загальною площею 1562, 9 кв.м., який розташований за адресою АДРЕСА_1 .
Перший заступник прокурора Малиновського району м.Одеси зазначає, що відповідач здійснив на земельній ділянці площею 0, 2943 га, за адресою: АДРЕСА_1 самочинне будівництво, а саме: прибудував до існуючої та належної йому на праві власності однієї будівлі овочесховища окреме складське приміщення загальною площею 720 кв.м. та будівлю офісу площею 43 кв.м без дозволу Одеської міської ради на будівництво об'єкта містобудування, необхідність наявності якого передбачено ст. 18 Закону України «Про основи містобудування», ст.24 Закону України «Про планування і забудову територій»; без затвердженої належним чином проектної документації на будівництво, необхідність наявності якої передбачено ст.9 Закону України «Про архітектурну діяльність», Положенням про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт" та Правилами забудови міста Одеси; без дозволу на виконання будівельних робіт, який видається Інспекцією державного архітектурно- будівельного контролю, необхідність наявності якого передбачено ст.24 Закону України «Про планування і забудову територій»та Положенням «Про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт».
В обґрунтування позову Перший заступник прокурора Малиновського району м. Одеси також зазначає, що після укладання договору оренди землі Орендар -підприємець ОСОБА_1, 11.12.2006 р. здійснив відчуження майна, під експлуатацію якого йому надавалася земельна ділянка в оренду, без повідомлення власника земельної ділянки - Одеської міської ради про необхідність переоформлення договору оренди землі на нового власника майна у строк, передбачений п.9.4.6 договору оренди землі, що є порушенням умов Договору.
Крім того, Перший заступник прокурора Малиновського району м. Одеси зазначає, що відповідно до п. 9.3.1 Договору оренди землі Орендар зобов'язаний виконувати встановлені щодо об'єкта оренди зобов'язання, додержувати вимоги, встановлені Законом України «Про оренду землі», виконувати обов'язки відповідно до умов договору та Земельного кодексу України. Статтею 25 Закону України «Про оренду землі»передбачено право орендаря земельної ділянки на зведення будівель і споруд на переданій в оренду земельній ділянці лише за письмовою згодою орендодавця. Але, згоди від Одеської міської ради або Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради підприємець ОСОБА_1 не отримував.
За таких обставин, Перший заступник прокурора Малиновського району м. Одеси просить суд про розірвання Договору оренди землі, укладеного 02.11.2006 р. між Одеською міською радою та підприємцем ОСОБА_1, зареєстрованого в Одеській регіональній філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру»04.07.2007 р. за № 040750500090 та зобов'язання відповідача повернути Одеській міській раді земельну ділянку площею 2 943 кв.м., що розташована: АДРЕСА_1. Крім того, за порушення п.п.2.1.,5.1,9.3.1,9.4.1,9.4.3,9.4.6 Договору , на підставі п.13.3 Договору, стягнути з відповідача штраф у розмірі 100 неоподаткованих мінімумів прибутків громадян на користь Одеської міської ради.
Позивач -Одеська міська рада письмових заперечень щодо позову до суду не надав. Представник позивача в судовому засіданні позов підтримує, наполягає на його задоволенні.
Відповідач -підприємець ОСОБА_1, проти позову заперечує, посилаючись на те, що надана йому у користування земельна ділянка площею 2943 кв.м., що розташована: АДРЕСА_1 використовується виключно за її цільовим призначенням для експлуатації та обслуговування будівлі овочесховища. На земельній ділянці розташована будівля зі складськими промисловими, адміністративно-побутовими приміщеннями, які також використовуються для здійснення господарської діяльності в галузі промисловості.
Відповідач зазначає, що договір оренди земельної ділянки від 02.11.2006 р. є таким, що пройшов державну реєстрацію, а його фактичне виконання відповідає умовам цільового призначення наданої в оренду земельної ділянки, здійснюється без порушень природоохоронних та санітарних норм, заборгованість зі сплати орендної плати відсутня. Тобто, зазначений договір оренди землі є чинним, законні підстави для його розірвання в примусовому порядку відсутні.
Відповідач вважає, що прокуратура безпідставно посилається в обґрунтування позовних вимог стосовно визнання права власності на будівлю овочесховища щодо якого на теперішній час відсутнє відповідне судове рішення, та зазначає, що зазначений спір щодо визнання права власності на будівлю не пов'язаний та не може бути пов'язаним з порушенням умов Договору оренди земельної ділянки.
Відповідач також вважає необґрунтованою та безпідставною вимогу прокуратури щодо розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав відчуженням ОСОБА_1 будівель, які розташовані на цій земельній ділянці іншій особі, оскільки у зв'язку із переходом права власності на об'єкт нерухомості , що розташований на орендованій земельній ділянці , згідно вимог п. 9.4.6. Договору оренди землі від 02.11.2006 р. відповідач та ПП «Аркадія» зверталися до Одеської міської ради про переоформлення договору оренди земельної ділянки .
Крім того, відповідач зазначає, що ним до теперішнього часу своєчасно та у повному обсязі виконуються вимоги ч. 2 п. 9.4.6. щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, у зв'язку з чим інтереси Одеської міської ради не порушуються..
Третя особа -ПП „Аркадія” вважає позов необґрунтованим, безпідставним та таким, що не підлягає задоволенню, посилаючись на те, що земельна ділянка, надана в оренду підприємцю ОСОБА_1 згідно умов Договору оренди землі від 02.11.2006р., використовується згідно її цільового призначення -для здійснення господарської діяльності в галузі промисловості, а саме - для експлуатації та обслуговування будівлі овочесховища.
У зв'язку із придбанням ПП Аркадія” у підприємця ОСОБА_1 об'єкта нерухомості, що розташований на орендованій земельній ділянці, на виконання п.9.4.6. Договору, підприємець ОСОБА_1 та ПП „Аркадія” звернулися до Одеської міської ради з заявою про переоформлення договору оренди землі. На даний час процес переоформлення триває.
Третя особа вважає, що вимога щодо розірвання Договору оренди землі від 02.11.2006р. з підстав відчуження Орендарем земельної ділянки будівель, що розташовані на орендованій земельній ділянці є безпідставною, так як це не є істотним порушенням умов договору.
Крім того, третя особа вважає, що проведене орендарем земельної ділянки покращення належного йому на праві власності об'єкту нерухомості ( в межах відведеної під цей об'єкт земельної ділянки), а також подальший продаж цього об'єкту та його використання наступним власником -ПП „Аркадія” не може бути псуванням орендованої земельної ділянки, оскільки відповідно до Закону України „Про державний контроль за використанням та охороною земель” псування земель -порушення природного стану земель, яке здійснюється без обґрунтованих проектних рішень, погоджених та затверджених в установленому законодавством порядку, забруднення їх хімічними, біологічними та радіоактивними речовинами, в тому числі тими, що викидаються в атмосферне повітря, засмічення промисловими, побутовими та іншими відходами, неочищеними стічними водами, порушення родючого шару ґрунту, невиконання вимог встановленого режиму використання земель, а також використання земель у спосіб, що погіршує їх природну родючість.
ПП „Аркадія” також зазначило, що згідно положень ст.ст.120,123-125 Земельного кодексу України, як власник об'єкта нерухомості, що розташований на земельній ділянці, саме ПП „Аркадія” має беззаперечне право на поза конкурсне набуття права користування цією земельною ділянкою, у тому числі на умовах оренди.
Третя особа -ТОВ „Поллі-2006” вважає позов необґрунтованим, безпідставним та таким, що не підлягає задоволенню, посилаючись на те, що на даний час ТОВ „Поллі-2006” є орендарем приміщення складу загальною площею 1562,9 кв.м. оснащене холодильним обладнанням, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1, що належить ПП „Аркадія” на праві власності. Строк дії договору до 01.12.2012 р.
ТОВ „Поллі-2006” отримано дозвіл №333785 на розміщення об'єкта торгівлі та сфери послуг за адресою: м. Одеса, вул..Моторна,8, а також дозвіл №227 від 17.07.2009р. Інспекції з пожежного нагляду Малиновського району .
Розглянувши матеріали справи, суд доходить до такого висновку:
Як вбачається з матеріалів справи, 02 листопада 2006 р. між Одеською міською радою (Орендодавець) та підприємцем ОСОБА_1 (Орендар) був укладений Договір оренди землі , згідно якого Орендодавець на підставі Закону України «Про оренду землі»та рішення Одеської міської ради № 5644-IV від 06.03.2006 р. надає, а Орендар приймає у строкове, платне володіння і користування земельну ділянку, площею 2943 кв.м., що знаходиться у місті АДРЕСА_1, для експлуатації та обслуговування будівлі овочесховища, у тому числі по угіддях: під капітальною забудовою 893 кв.м., під тимчасовою забудовою 382 кв.м., під проїздами, проходами, площадками -1668 кв.м. Строк дії договору 25 років.
Отже, правовідносини між сторонами за цим Договором у першу чергу регулюються саме нормами земельного законодавства.
Згідно п.5.2. Договору категорія земельної ділянки за основним призначенням -землі промисловості , транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Відповідно до ч.5 ст.20 Земельного кодексу України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії , з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою. У даному випадку, сторони у Договорі передбачили, що земельна ділянка площею 2943 кв.м., що знаходиться у місті АДРЕСА_1, буде використовуватися саме для експлуатації та обслуговування будівлі овочесховища.
З матеріалів справи вбачається, що зазначена земельна ділянка використовується саме для експлуатації та обслуговування будівлі овочесховища.
Крім того, згідно ст.25 Закону України «Про оренду землі»та п.9.3.2 Договору оренди землі Орендар має право самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору. Відповідно до п.5.1. Договору земельна ділянка була передана в оренду підприємцю ОСОБА_1 для експлуатації та обслуговування будівлі овочесховища , що фактично не обмежувало в рамках виконання умов Договору оренди землі його прав на здійснення покращення належного йому на праві власності майна - будівлі овочесховища площею 893 кв.м., та тимчасової забудови площею 382 кв.м., яка в результаті реконструкції уявляє собою нежилі приміщення площею 753,6 кв.м, та також використовується без зміни функціонального призначення я. що вимагається п.4.4. Договору оренди , та не завдає шкоди санітарному , протипожежному та екологічному стану земельної ділянки.
В обґрунтування вимоги щодо розірвання Договору оренди землі від 02.11.2006р. Перший заступник прокурора Малиновського району посилається на самочинне будівництво (добудову, реконструкцію) підприємцем ОСОБА_1 об'єкта нерухомості на орендованій земельній ділянці. Але, рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 11 грудня 2006 р. у справі №2-9018\06 , залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Одеської області від 18.05.2010р., визнано договір купівлі -продажу приміщень від 11.11.2006 р., укладений між ПП «Аркадія»та ОСОБА_1 дійсним та укладеним, визнано ПП «Аркадія»таким, що набуло право власності на приміщення, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 та зобов'язано КП «ОМБТІ та РОН»зареєструвати за ПП «Аркадія»право власності за зазначені приміщення. Право власності ПП „Аркадія” зареєстровано в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно 22.12.2006р.
При цьому, саме при розгляді справи №2-9018\06 судом мали досліджуватися підстави набуття права власності підприємця ОСОБА_1 на майно, що було об'єктом купівлі-продажу за договором купівлі -продажу приміщень від 11.11.2006 р., укладеним між ПП «Аркадія»та ОСОБА_1 У даному випадку, суд надає оцінку лише правовідносинам, що склалися з Договору оренди землі від 02.11.2006р., та виходить з правомірності набуття права власності підприємцем ОСОБА_1 на нерухоме майно, що розташоване на земельній ділянці.
Відповідно до ст.32 Закону України «Про оренду землі»на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 та 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Дійсно, згідно ст.24 Закону України «Про оренду землі» Орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди. Але, у даному випадку, не відбулося зміни цільового призначення земельної ділянки, яка як раніше так і на даний час використовується саме для експлуатації та обслуговування будівлі овочесховища, як то передбачено п.2.1. , п.3.1. та п.5.1. Договору оренди землі від 02.11.2006р.
Крім того, проведене орендарем земельної ділянки покращення належного йому на праві власності об'єкту нерухомості ( в межах відведеної під цей об'єкт земельної ділянки), а також подальший продаж цього об'єкту та його використання наступним власником - ПП „Аркадія” не може бути псуванням орендованої земельної ділянки, оскільки відповідно до Закону України „Про державний контроль за використанням та охороною земель” псування земель -порушення природного стану земель, яке здійснюється без обґрунтованих проектних рішень, погоджених та затверджених в установленому законодавством порядку, забруднення їх хімічними, біологічними та радіоактивними речовинами, в тому числі тими, що викидаються в атмосферне повітря, засмічення промисловими, побутовими та іншими відходами , неочищеними стічними водами, порушення родючого шару ґрунту, невиконання вимог встановленого режиму використання земель, а також використання земель у спосіб, що погіршує їх природну родючість.
За таких обставин, вимоги Першого заступника прокурора Малиновського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради щодо розірвання Договору оренди землі від 02.11.2006р. та зобов'язання підприємця ОСОБА_1 повернути Одеській міській раді земельну ділянку, задоволенню не підлягають.
Але, слід зауважити, що відповідно п.9.4.6. Договору оренди землі від 02.11.2006р. Орендар зобов'язався повідомити в тижневий термін Орендодавця про відчуження будинків і споруд (або їх частин), розташованих на переданій в оренду земельній ділянці, переоформити документи на право подальшого користування земельною ділянкою, а також повідомити нового власника придбаних будівель чи споруд (їх частин) про необхідність оформлення відповідних документів на право оренди. Як вбачається з матеріалів справи, з повідомленням про відчуження нерухомого майна, що розташоване на орендованій земельній ділянці, та необхідність переоформлення договору оренди землі, підприємець ОСОБА_1 до Одеської міської ради звернувся лише 25.02.2008р. (вх. виконкому Одеської міської ради від 27.02.2008р., вх.Одеського міського управління земельних ресурсів від 28.02.2008р.), а отже, майже через півтора роки після відчуження, що є порушенням умови Договору.
Відповідно до п.13.3 Договору оренди землі від 02.11.2006р. за порушення інших умов договору орендар сплачує орендодавцеві штраф у розмірі 100 неоподатковуваних мінімумів прибутків громадян. За таких обставин, у зв'язку із наявність порушення відповідачем умов п.9.4.6. Договору, вимога Першого заступника прокурора Малиновського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради щодо стягнення з відповідача штрафу у розмірі 100 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян є обґрунтованою та підлягає задоволенню.
Судові витрати по сплаті державного мита та витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покласти на відповідача відповідно до ст.ст.44, 49 ГПК України.
Керуючись ст. ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -
1. Позовну заяву Першого заступника прокурора Малиновського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради -задовольнити частково.
2. Стягнути з Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_2) на користь Одеської міської ради (м. Одеса, пл.. Думська,1) штраф у розмірі 100 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, державне мито у сумі 102 грн. та витрати на ІТЗ судового процесу у сумі 118 грн.
3. У задоволенні іншої частини позову відмовити.
Рішення набирає законної сили протягом 10-денного строку з дня його підписання.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
Рішення підписане 04 червня 2010р.
Суддя