Постанова
Іменем України
11 жовтня 2021 року
м. Київ
справа № 140/2317/18
провадження № 61-6624св21
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Петрова Є. В. (суддя-доповідач), Калараша А. А., Ткачука О. С.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач: Немирівська міська рада Вінницької області, як процесуальний правонаступник Ковалівської сільської ради Немирівського району Вінницької області, Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_2 , на постанову Вінницького апеляційного суду від 25 березня 2021 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Немирівської міської ради Вінницької області, як процесуального правонаступника Ковалівської сільської ради Немирівського району Вінницької області, Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області про визнання договору оренди землі поновленим та зобов'язання вчинити певні дії,
Короткий зміст позовних вимог
У вересні 2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Ковалівської сільської ради Немирівського району Вінницької області, Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області в особі кадастрового реєстратора відділу у Немирівському районі Вінницької області, в якому просив суд :
визнати поновленим на умовах, визначених рішенням 15 сесії 7-го скликання Головеньківської сільської ради Немирівського району Вінницької області від 08 листопада 2016 року договір оренди землі, укладений 16 січня 2007 року між ОСОБА_1 та Головеньківською сільською радою Немирівського району Вінницької області, зареєстрований за № 040782500001 від 15 лютого 2007 року;
зобов'язати Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області в особі кадастрового реєстратора відділу у Немирівському районі Вінницької області здійснити державну реєстрацію в Державному земельному кадастрі земельної ділянки сільськогосподарського призначення - орні землі, загальною площею 30 га, що розташована на території Головеньківської сільської ради, с. Головеньки, Немирівського району, Вінницької області, та присвоїти їй кадастровий номер.
На обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що 16 січня 2007 року уклав договір оренди зазначеної земельної ділянки з Головеньківською сільською радою Немирівського району Вінницької на строк 5 років. Договір був зареєстрований Вінницькою регіональною філією ДП «Центр ДЗК» 15 лютого 2007 року.
В 2012 році у зв'язку із тим, що строк дії договору оренди закінчувався позивач звернувся до відповідача з питанням укладення додаткової угоди про поновлення строку його дії. 03 березня 2012 року Головеньківською сільською радою Немирівського району Вінницької області прийнято рішення про поновлення договору оренди зі ОСОБА_1 на 5 років та 10 березня 2012 року була укладена додаткова угода про поновлення договору оренди від 16 січня 2007 року.
Оскільки державна реєстрація договору оренди землі без присвоєння земельній ділянці кадастрового номера неможлива, ОСОБА_1 сподівався, що Головеньківська сільська рада Немирівського району Вінницької області підготує відповідну землевпорядну документацію та подасть її на затвердження відповідним органам та вчинить дії щодо державної реєстрації укладеної з ним додаткової угоди, але 29 вересня 2016 року сільська рада листом повідомила його про необхідність у найкоротший строк зареєструвати право оренди земельної ділянки.
08 листопада 2016 року Головеньківська сільська рада Немирівського району Вінницької області прийняла рішення, за яким в рішенні 10 сесії 6-го скликання від 03 березня 2012 року «Про поновлення договору оренди землі гр. ОСОБА_1 » змінила строк дії договору з 5 на 49 років. Цим же рішенням йому надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки. 25 жовтня 2017 року ОСОБА_1 уклав з приватним підприємством «Земельно-кадастрове бюро» договір на розробку технічної документації із землеустрою, яка була виготовлена 26 листопада 2017 року і передана на розгляд кадастрового реєстратора відділу у Немирівському районі Вінницької області Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області, який 05 квітня 2018 року виніс рішення про відмову у внесенні відомостей до Державного земельного кадастру через відсутність відомостей про поновлення договору оренди землі, що був зареєстрований 15 лютого 2007 року за № 040782500001 строком на 5 років, невиконання пункту 2 рішення 10 сесії Головеньківської сільської ради Немирівського району Вінницької області 6-го скликання від 03 березня 2012 року.
Фактично виконати ці вимоги ОСОБА_1 не може, тому що додаткова угода до договору оренди землі може бути зареєстрована лише за наявності кадастрового номера земельної ділянки, а кадастровий номер земельній ділянці не може бути присвоєно без державної реєстрації додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.
З 2007 року ОСОБА_1 користується спірною земельною ділянкою, належно виконує умови договору оренди, вчинив усі залежні від нього передбачені законом дії щодо реєстрації права оренди на новий строк.
18 квітня 2019 року ухвалою Немирівського районного суду Вінницької області до участі у справі залучено як співвідповідача Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області.
06 вересня 2019 року ОСОБА_1 через свого представника - адвоката Піпка А. М. подав заяву про зміну предмета позову, за якою просив:
визнати поновленим договір оренди землі, укладений 16 січня 2007 року між ОСОБА_1 та Головеньківською сільською радою Немирівського району Вінницької області, зареєстрований за № 040782500001 від 15 лютого 2007 року;
зобов'язати Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області в особі кадастрового реєстратора відділу у Немирівському районі Вінницької області здійснити державну реєстрацію в Державному земельному кадастрі земельної ділянки сільськогосподарського призначення - орні землі, загальною площею 30 га, що розташована на території Ковалівської сільської ради, с. Головеньки Немирівського району Вінницької області, та присвоїти їй кадастровий номер.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Немирівського районного суду Вінницької області від 22 жовтня 2020 року позов задоволено.
Визнано поновленим договір оренди землі, укладений 16 січня 2007 року між ОСОБА_1 та Головеньківською сільською радою Немирівського району Вінницької області, зареєстрований 15 лютого 2007 року за № 040782500001.
Зобов'язано Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області в особі кадастрового реєстратора відділу у Немирівському районі Вінницької області здійснити державну реєстрацію в Державному земельному кадастрі земельної ділянки сільськогосподарського призначення - орні землі, загальною площею 30 га, що розташована на території Ковалівської сільської ради, с. Головеньки Немирівського району Вінницької області, та присвоїти їй кадастровий номер.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що ОСОБА_1 до закінчення строку дії оренди за договором оренди землі від 16 січня 2007 року, який набрав чинності 15 лютого 2007 року, звернувся до орендодавця із заявою про поновлення договору оренди, яка була задоволена рішенням 10 сесії Головеньківської сільської ради Немирівського району Вінницької області 6-го скликання від 03 березня 2012 року, 10 березня 2012 року ОСОБА_1 та Головеньківська сільська рада Немирівського району Вінницької області уклали додаткову угоду до договору оренди землі про його поновлення. Факт відсутності державної реєстрації цієї додаткової угоди не змінює тієї обставини, що до закінчення строку оренди орендар повідомив орендодавця про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар подав проєкт додаткової угоди. Стецюра продовжує використовувати земельну ділянку за призначенням, виконує умови договору оренди землі.
В подальшому, через відсутність державної реєстрації права власності на земельну ділянку за Головенівською сільською радою Немирівського району Вінницької області право оренди на цю ділянку не може бути зареєстроване за ОСОБА_1 , який здійснив усі залежні від нього дії для такої реєстрації та присвоєння земельній ділянці кадастрового номера.
Оскільки вимога про зобов'язання Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області в особі кадастрового реєстратора відділу у Немирівському районі Вінницької області здійснити державну реєстрацію в Державному земельному кадастрі земельної ділянки та присвоїти їй кадастровий номер є похідною від вимоги про поновлення договору оренди, то її задоволення надасть змогу позивачеві здійснити реєстрацію права оренди спірної ділянки, а відтак забезпечить ефективний захист його права.
Суд першої інстанції відхилив доводи Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області про те, що спірна земельна ділянка розташована за межами населеного пункту, а тому Головеньківська сільська рада Немирівського району Вінницької області не мала права нею розпоряджатися через відсутність доказів на підтвердження цієї обставини.
Постановою Вінницького апеляційного суду від 25 березня 2021 року апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області задоволено.
Рішення Немирівського районного суду Вінницької області від 22 жовтня 2020 року скасовано.
У позові ОСОБА_1 відмовлено.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволені позовних вимог, апеляційний суд виходив з того, що договір оренди землі, укладений 16 січня 2007 року між ОСОБА_1 та Головенівською сільською радою Немирівського району Вінницької області строком на 5 років був зареєстрований 15 лютого 2007 року, то строк оренди за цим договором закінчився 16 лютого 2012 року. Відповідно з того часу припинились правовідносини оренди спірної земельної ділянки. При цьому, 10 березня 2012 року ОСОБА_1 та Головенівська сільська рада Немирівського району Вінницької області уклали додаткову угоду про поновлення дії договору оренди, але оскільки ця угода зареєстрована у встановленому законом порядку не була, право оренди земельної ділянки у ОСОБА_1 на новий строк не виникло.
Апеляційний суд не погодився з висновком суду першої інстанції про те, що ОСОБА_1 здійснив усі залежні від нього дії для державної реєстрації права оренди земельної ділянки, оскільки після закінчення дії договору оренди в лютому 2012 року позивач не вживав заходів щодо визначення у встановленому законом порядку об'єкту оренди (до договору оренди та додаткової угоди до нього не додано плану або схеми земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастрового плану земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості)) та, відповідно, державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди, укладеної між ним та Головеньківською сільською радою Немирівського району Вінницької області 10 березня 2012 року.
Лише після звернення у вересні 2016 року Головенівського сільського голови про необхідність реєстрації права оренди земельної ділянки та прийняття рішення сільської ради від 08 листопада 2016 року про внесення змін до рішення 10 сесії 6-го скликання від 03 березня 2012 року ОСОБА_1 05 грудня 2016 року звернувся до Приватного підприємства «Земельно-кадастрове бюро» із заявою про проведення кадастрової зйомки та розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і 20 листопада 2017 року уклав з цим підприємством відповідний договір.
Тобто, фактично починаючи з 16 лютого 2012 року ОСОБА_1 використовував земельну ділянку без відповідної правової підстави.
Посилаючись на правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, апеляційний суд вказав, що суд першої інстанції застосував спосіб захисту права, яке позивач вважав порушеним, який не можна вважати ефективним способом захисту права орендаря на поновлення договору оренди, через відсутність формулювання у позовній заяві, а отже й у рішенні суду, умов додаткової угоди до договору оренди. З позовної заяви та рішення суду першої інстанції взагалі не можна зрозуміти, на який строк та на яких умовах визнано поновленим договір оренди землі. Інші вимоги позивача є похідними вимога від первісної, які також задоволенню не підлягають.
Короткий зміст вимог та доводів, наведених у касаційній скарзі
20 квітня 2021 року ОСОБА_1 через представника ОСОБА_2 подав засобами поштового зв'язку касаційну скаргу в якій просив скасувати постанову Вінницького апеляційного суду від 25 березня 2021 року та залишити в силі рішення Немирівського районного суду Вінницької області від 22 жовтня 2020 року, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Суд апеляційної інстанції не взяв до уваги, що Ковалівською сільською радою Немирівського району Вінницької області, як правонаступником, позовні вимоги позивача було визнано у повному обсязі.
Посилаючись на частину шосту статті 33 закону України «Про оренду землі» ОСОБА_1 зазначає, що він продовжує користуватися спірною земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, лист-повідомлення орендодавця про заперечення про поновлення цього договору протягом одного місяця після закінчення його строку позивачу не надходив, що підтверджується довідкою, що міститься у матеріалах справи. Крім того до закінчення строку дії оренди за договором оренди землі від 16 січня 2007 року, який набрав чинності 15 лютого 2007 року, звернувся до орендодавця із заявою про поновлення договору оренди, яка була задоволена рішенням 10 сесії Головеньківської сільської ради Немирівського району Вінницької області 6-го скликання від 03 березня 2012 року, 10 березня 2012 року ОСОБА_1 та Головеньківська сільська рада Немирівського району Вінницької області уклали додаткову угоду до договору оренди землі про його поновлення.
Посилаючись на правові позиції, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 313/350/16-ц, від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, позивач зазначає, що апеляційний суд, без належного, повноцінного, всебічного та повного дослідження доказів, наявних у матеріалах справи безпідставно вказав, що позивач не є законним власником чи користувачем спірної земельної ділянки, а доводи позовної заяви про здійснення державної реєстрації земельної ділянки та присвоєння їй кадастрового номера мотивовані саме наявністю у нього права користування земельною ділянкою внаслідок поновлення договору оренди землі і неможливістю реалізації цього права через відсутність такої реєстрації, тобто є похідними від вимоги про визнання поновленим договору оренди землі (про що правильно зазначив у своєму рішенні суд першої інстанції), то апеляційний суд прийшов до висновку про відсутність підстав для задоволення цієї вимоги.
Також заявник не погоджується з висновками суду апеляційної інстанції про те, що відмова кадастрового реєстратора відділу у Немирівському районі Вінницької області у внесені відомостей (змін до них) до Державного земельного кадастру щодо спірної земельної ділянки прав позивача не порушує.
Зазначає, що суд першої інстанції, дослідивши обставини справи, правомірно встановив, а суд апеляційної інстанції не взяв до уваги, встановлені обставини справи щодо того, що державна реєстрація права оренди землі не може бути проведена через відсутність кадастрового номеру спірної земельної ділянки, тому в даному випадку вимога зобов'язання здійснити державну реєстрацію спірної земельної ділянки в Державному земельному кадастрі та присвоїти їй відповідний кадастровий номер є похідною вимогою щодо спору такого майна. Відтак, визнання договору оренди спірної земельної ділянки поновленим та зобов'язання здійснити державну реєстрацію в Державному земельному кадастрі та присвоїти їй відповідний кадастровий номер надасть змогу позивачу зареєструвати право оренди на спірну земельну ділянку, що забезпечить повноцінний захист його прав.
Рух касаційної скарги та матеріалів справи у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 23 квітня 2021 року відкрито касаційне провадження у даній справі та витребувано матеріали цивільної справи із Немирівського районного суду Вінницької області.
Справа надійшла до Верховного Суду у травні 2021 року.
Доводи інших учасників справи
У травні 2021 року Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області в особі представника Вербицької Н. І. подало до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому вказує на те, що доводи касаційної скарги є безпідставними, оскільки суд апеляційної інстанції забезпечив повний і всебічний розгляд справи й ухвалив законне та обґрунтоване судове рішення, а доводи скарги висновків суду не спростовують. Просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення залишити без змін.
Фактичні обставини, встановлені судами
Суди встановили, що 16 січня 2007 року ОСОБА_1 уклав з Головеньківською сільською радою Немирівського району Вінницької договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення - орні землі, загальною площею 30 га, що розташована на території Головеньківської сільської ради, с. Головеньки Немирівського району Вінницької області, на строк 5 років. Цей договір був зареєстрований Вінницькою регіональною філією ДП «Центр ДЗК» 15 лютого 2007 року (т. 1 а. с. 12-16).
03 березня 2012 року Головеньківською сільською радою Немирівського району Вінницької області прийнято рішення про поновлення договору оренди зі ОСОБА_1 на 5 років. Пунком 2 цього рішення ОСОБА_1 зобов'язано в місячний строк укласти додаткову угоду до договору оренди (т. 1 а. с. 17).
10 березня 2012 року сторони підписали додаткову угоду про поновлення договору оренди від 16 січня 2007 року (т. 1 а. с. 18).
29 вересня 2016 року Головеньківська сільська рада Немирівського району Вінницької області листом повідомила ОСОБА_1 про необхідність у найкоротший строк зареєструвати право оренди земельної ділянки (т. 1 а. с. 19).
08 листопада 2016 року Головеньківська сільська рада Немирівського району Вінницької області прийняла рішення, за яким в рішенні 10 сесії 6-го скликання від 03 березня 2012 року «Про поновлення договору оренди землі гр. ОСОБА_1 » змінила строк дії договору з 5 на 49 років. Цим же рішенням йому надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки (т. 1 а. с. 20).
25 жовтня 2017 року ОСОБА_1 уклав з приватним підприємством «Земельно-кадастрове бюро» договір на розробку технічної документації із землеустрою, яка була виготовлена 26 листопада 2017 року і передана на розгляд кадастрового реєстратора відділу у Немирівському районі Вінницької області Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області (т. 1 а. с. 21-49).
05 квітня 2018 року кадастровий реєстратор відділу у Немирівському районі Вінницької області Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області виніс рішення про відмову у внесенні відомостей до Державного земельного кадастру через відсутність відомостей про поновлення договору оренди землі, що був зареєстрований 15 лютого 2007 року за № 040782500001 строком на 5 років, невиконання пункту 2 рішення 10 сесії Головеньківської сільської ради Немирівського району Вінницької 6-го скликання від 03 березня 2012 року (т. 1 а. с. 50).
22 червня 2018 року Відділ у Немирівському районі Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області на повторне звернення ОСОБА_1 про розгляд технічної документації та внесення відомостей про земельну ділянку до Державного земельного кадастру, повідомив, що послуга з державної реєстрації земельної ділянки віднесена до переліку адміністративних послуг, які надаються через центр надання адміністративних послуг. Рекомендовано ОСОБА_1 звернутись із заявою за встановленою формою разом з оригіналом доопрацьованої документації із землеустрою (підтвердженням виконання рекомендацій, викладених у рішенні про відмову у внесенні відомостей) та електронним документом до державного кадастрового реєстратора відділу, але через Центр надання адміністративних послуг (т. 1 а. с. 52).
Позиція Верховного Суду
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:
1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;
3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;
4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Касаційна скарга задоволенню не підлягає.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (частини перша та друга статті 15 ЦК України).
За змістом наведених приписів способи захисту цивільного права чи інтересу - це закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (пункт 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16). Іншими словами, це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (пункт 14 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц).
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування.
Згідно зі статтею 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Цивільні права та обов'язки можуть виникати, зокрема, з договорів та інших правочинів.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до положень частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Законом України «Про оренду землі». Тобто до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми ЗК України та Закону України «Про оренду землі».
За змістом частини першої статті 93 ЗК України, статті 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї з сторін може бути посвідчений нотаріально (частина перша статті 14 Закону України «Про оренду землі»).
Отже, зміст прав та обов'язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов'язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов'язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.
Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону України «Про оренду землі»).
За змістом статті 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі як істотна умова договору визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов'язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.
Випадки та умови, коли права і обов'язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.
Правове регулювання поновлення договору оренди землі, та обставини його поновлення у відповідний період передбачено у статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), яка має відповідну назву.
Так, відповідно до частин першої-п'ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Водночас поновлення договору оренди згідно із частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» здійснюється у встановленому законодавством порядку.
Так, частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Відповідно до частини першої статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Згідно з пунктом 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і надалі - в редакції станом на час вирішення спору судами) державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, зокрема право оренди земельної ділянки.
Відповідно до частини четвертої статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону; згідно із частиною другою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Отже, орендар набуває речове право оренди земельної ділянки з моменту державної реєстрації такого права.
За визначеннями, наведеними у статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) є офіційне визнання і підтвердження державою фактів як набуття, так і зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; заявником у таких випадках є власник, інший правонабувач, сторона правочину, у яких виникло речове право, або уповноважені ними особи - у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав.
Державний реєстр прав на нерухоме майно містить записи про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва, їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав, відомості та електронні копії документів, поданих у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав на нерухоме майно у процесі проведення таких реєстраційних дій.
Як уже вказувалось, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. З цього випливає обов'язок орендодавця надати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на новий строк. Відповідно до частини восьмої статті 33 вказаного Закону оформлення відповідних правовідносин сторін здійснюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди до договору оренди землі.
Тож поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов'язків на новий строк.
Правочин, на підставі якого здійснюється продовження орендних прав та обов'язків, у силу загальних приписів ЦК України щодо порядку укладення, зміни та розірвання договорів має бути вчинений у тій самій формі, що й первісний договір оренди.
У випадку недосягнення сторонами згоди щодо укладення додаткової угоди спір про укладення такої угоди, зміни та розірвання первісного договору вирішується судом (статті 651, 652 ЦК України).
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частина друга статті 16 ЦК України передбачає, зокрема, такі способи захисту цивільних прав та інтересів судом, як визнання права, визнання правочину недійсним, зміна та припинення правовідношення.
Укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі кореспондує передбаченому пунктом 6 частини другої статті 16 ЦК України способу захисту порушеного права шляхом зміни правовідношення та відповідає підставам виникнення, припинення та зміни прав та обов'язків сторін за статтею 11 цього Кодексу.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).
Отже, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» у відповідній редакції, чинній у спірний період, визначено як підстави поновлення договору оренди землі, так і порядок такого поновлення шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди землі. Право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означають право сторони на звернення до суду для укладення додаткової угоди.
Додаткова угода до договору оренди землі, зміст якої зафіксований у рішенні суду, відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Висновки про належний спосіб захисту при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди землі міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду дійшла від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, відповідно до якої при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов'язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.
Аналогічні висновки містяться у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19).
Отже, скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, апеляційний суд дійшов правильного та обґрунтованого висновку, що позивач обрав невірний спосіб захисту, оскільки позивачем не заявлялися вимоги про визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.
Доводи касаційної скарги не спростовують правильні висновки суду апеляційної інстанції, а посилання в касаційній скарзі на неврахування судом апеляційної інстанції висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 313/350/16-ц та від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, не можуть бути прийняті колегією суддів до уваги, оскільки висновки апеляційного суду не суперечать зазначеним висновкам.
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржуване судове рішення суду апеляційної інстанції - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують.
Оскільки касаційна скарга залишається без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, колегія суддів не здійснює новий розподіл судових витрат та відхиляє відповідне клопотання заявника.
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду,
Касаційну скаргу ОСОБА_1 , поданою представником ОСОБА_2 , залишити без задоволення.
Постанову Вінницького апеляційного суду від 25 березня 2021 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Судді: Є. В. Петров
А. А. Калараш
О. С. Ткачук