ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33001 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59
28 вересня 2021 року Справа № 918/174/21
Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Маціщук А.В., суддя Олексюк Г.Є. , суддя Василишин А.Р.
секретар судового засідання Шилан О.С.
за участю представників сторін:
позивача - пред-ків Смоловик О.Ю., Борисова І.В.
відповідача - адв. Таборовець А.П.
розглянувши апеляційну скаргу Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради
на рішення Господарського суду Рівненської області від 17.06.2021 р.
ухвалене у м.Рівному, повний текст складено 29.06.2021 р.
у справі № 918/174/21 (суддя Політика Н.А.)
за позовом Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Русана Плюс"
про розірвання договору оренди та вчинення дій
Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради звернулося до Господарського суду Рівненської області із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Русана Плюс", в якій просить:
- розірвати Договір оренди № 1936 від 14.04.2010 року (зі змінами), укладений між Управлінням комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Русана Плюс";
- зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Русана Плюс" відновити нежитлову будівлю (приміщення №№ 1-34 будівлі за літ "А" згідно технічним паспортом від 15.08.2001 року, виготовленим КП "Рівненське міське бюро технічної інвентаризації") загальною площею 359,9 кв. м. за адресою : м. Рівне, вул. 16 Липня, 59, до стану, придатного до експлуатації згідно з технічним паспортом;
- зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Русана Плюс" звільнити нежитлову будівлю (приміщення №№ 1-34 будівлі за літ "А" згідно технічним паспортом від 15.08.2001 року, виготовленим КП "Рівненське міське бюро технічної інвентаризації") загальною площею 359,9 кв. м. за адресою : м. Рівне, вул. 16 Липня, 59, шляхом виселення та передати по акту прийому передачі після проведення відновлення майна.
Відповідно до рішення Господарського суду Рівненської області від 17.06.2021 р. у справі № 918/174/21 відмовлено у задоволенні позову Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради.
Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, позивач Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради звернувся до Північно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, у якій просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задоволити повністю.
Вважає рішення суду першої інстанції незаконним, оскільки судом неправильно оцінено подані сторонами докази. Висновки, викладені у рішенні суду не відповідають обставинам справи, а обставини, які мають значення для справи і які суд визнав встановленими, доведеними не були, що є порушенням ст.ст. 76,77,79 ГПК України. Недотримання вимог процесуального законодавства призвело до неправильного застосування норм матеріального права і як наслідок прийняття незаконного та необ'єктивного рішення.
Доводить про помилковість висновку суду, що позивач Управління комунальною власністю не довів суду факт вчинення знищення або значного пошкодження об'єкта оренди з боку орендаря, а відтак - і порушення та невиконання умов договору оренди як підставу для розірвання договірних відносин між Управлінням та Товариством з обмеженою відповідальністю «Русана-плюс».
Звертає увагу, що саме виконання ремонтних робіт після отримання дозволу у відповідних службах на їх проведення і було умовою надання дозволу орендодавцем у листі від 18.06.2015 р. Судом встановлено, що відповідач мав декларацію про початок виконання будівельних робіт від 02.07.2015 р., проте вона скасована 06.12.2018 р. за заявою самого Товариства. Її скасування за заявою орендаря та відсутність звернення за новою після продовження договірних відносин у червні 2020 року свідчить, на думку скаржника, про бездіяльність орендаря щодо відновлення орендованого майна та відсутність наміру подовжувати ремонтні роботи.
Вважає, що акти виконаних робіт, надані відповідачем до справи, за відсутності у справі договору підряду, свідчать лише про розбирання (демонтаж) конструкцій та вивезення сміття.
Звертає увагу, що відповідно до листів Управління містобудування та архітектури від 09.03.2021 р. та Управління державного архітектурно-будівельного контролю від 09.03.2021 р. жодних дозволів на виконання будівельних робіт відповідач не отримував. Доказів законності проведення ремонтно- будівельних робіт відповідач не надав.
Пояснює, що сьогоднішній стан приміщення свідчить про погіршення стану орендованого майна і неналежне його утримання. А відтак у орендодавця Управління комунальною власністю наявні підстави для звернення до суду за розірванням договірних відносин з орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «Русана-плюс» на підставі ст. ст. 651, 773 Цивільного кодексу України, ст.24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та умов договору, враховуючи докази, надані сторонами.
Просить врахувати вищевикладене та скасувати рішення Господарського суду Рівненської області у справі № 918/174/21 від 17.06.2021 р. і постановити нове рішення, яким позовні вимоги Управління комунальною власністю до Товариства з обмеженою відповідальністю «Русана плюс» задовольнити повністю.
Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради подало апеляційному суду копію Проекту підсилення фундаментів нежитлової будівлі на вул.16 Липня, 59 в м.Рівному, копію Звіту про технічний стан будівельних конструкцій та інженерних мереж нежитлової будівлі на вул.16 Липня, 59 в м.Рівному. Колегія суддів ухвалила залучити такі документи до матеріалів справи враховуючи, що такі докази не є новими, оскільки до справи суду першої інстанції надані витяги з вказаних документів, і їх оригінали оглядалися в судовому засіданні під час розгляду справи в суді першої інстанції.
Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Русана-плюс» заперечив проти доводів апеляційної скарги, вважає безпідставними доводи про погіршення стану приміщення. По суті спору пояснив, що 02 липня 2015 року в Управлінні ДАБІ у Рівненській області зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт з підсилення фундаментів нежитлової будівлі № РВ 082151830084 на вид будівництва - реконструкцію.
Звертає увагу, що згідно пункту 3.10 ДБН А.2.2-3-2012 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», затверджених наказом Мінрегіонрозвитку України від 03 березня 2012 року № 98, реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об'єкту в цілому або його частин (за умови їх автономності). У зв'язку з відсутністю права користування земельною ділянкою, виконання будівельних робіт ззовні будівлі було неможливим, оскільки виконання таких робіт має здійснювались на огородженій території будівельного майданчику. Враховуючи наведені обставини, оскільки орендар не мав і не має на меті змінити конструктивну характеристику об'єкту (внутрішнє та зовнішнє перепланування), відповідач сам проявив ініціативу і скасував декларацію про початок виконання будівельних робіт. В подальшому відповідачем розпочато ремонтні/будівельні роботи, які не потребують документів на право їх виконання відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 р. «Про затвердження переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконанняя, та після закінчення яких об'єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію» .
Звертає увагу суду, що позивач не є органом, компетентним встановлювати факт дотримання чи порушення порядку виконання будівельних робіт, тоді як таким органом є Державна архітектурно-будівельна інстпекція України. Тому безпідставними є твердження позивача про незаконність виконання відповідачем ремонтно-будівельних робіт.
29.09.2021 р. позивач Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради подав до суду клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи. Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради вважає, що за результатом судової експертизи може бути встановлений факт покращення чи погіршення стану будівлі на вул.16 Липня, 59 у м.Рівному за час її оренди, а відтак - належне чи неналежне виконання орендарем своїх договірних зобов'язань щодо зберігання майна, запобігання його пошкодженню, псуванню, а також чи роботи, проведені орендарем, спрямовані на збереження та/або покращення стану майна.
Просить призначити судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручити експерту ТОВ “Центр будівельних та земельних експертиз” Свістунову Ігорю Сергійовичу. На вирішення експерта позивач пропонує поставити такі питання:
1. Які ремонтно-будівельні роботи по нежитловій будівлі за адресою: м. Рівне, вул. 16 Липня, 59 загальною площею 359,9 м2 були виконані орендарем в період з червня 2015 по березень 2021?
2. Чи призвели виконані орендарем ремонтно-будівельні роботи по нежитловій будівлі за адресою: м. Рівне, вул. 16 Липня, 59 загальною площею 359,9 м2, виконані орендарем в період з червня 2015 по березень 2021, до покращення міцності, стійкості та просторової жорсткості будівлі?
3. Чи призвели проведені роботи в нежитловій будівлі за адресою: м. Рівне, вул. 16 Липня, 59 загальною площею 359,9 м2 до зміни ринкової вартості об'єкту оренди?
Відповідач ТОВ «Русана-плюс» подав суду заперечення щодо призначення експертизи, пояснив, що призначення експертизи є недоцільним, оскільки матеріали справи містять достатньо доказів для з'ясування обставин, які мають значення для справи, тоді як питання, що просить поставити перед експертом позивач, направлені на встановлення обставин, які не стосуються предмету доказування. Вважає, що призначення експертизи буде неефективним і призведе до невиправданого затягування розгляду справи. Посилаючись на норми п.2 ч.1 ст..99 ГПК України, звертає увагу, що позивач не заявляв клопотання про призначення експертизи в суді першої інстанції та не викладає мотиви, з яких не заявив таке клопотання у строки, встановлені для подання доказів.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 28.09.2021 р. відмовлено в задоволенні клопотання Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради про призначення експертизи. Колегія суддів визначила, що подане суду апеляційної інстанції клопотання про призначення експертизи не містить викладу мотивів, з яких позивач не скористався таким засобом доказування, звертаючись з позовом до суду, і не заявив таке клопотання у суді першої інстанції. Позивач не надав колегіі суддів жодних пояснень щодо неможливості проведення експертизи на час розгляду справи у суді першої інстанції, тоді як запропоновані позивачем на вирішення експертом питання направлені на збирання нових доказів на підтвердження підстав позову на стадіі апеляційного перегляду рішення, що не узгоджується із нормами ст.269 ГПК України.
Відповідач до письмових пояснень та заперечень щодо призначення експертизи додав копію Паспорта опорядження фасадів нежитлової будівлі на вул. 16 Липня, 59 в м. Рівному; копію Робочого проекту підсилення фундаментів нежитлової будівлі на вул. 16 Липня, 59 в м. Рівному; копію Технічного висновку про результати обстеження грунтів основи фундаментів для реконструкції з надбудовою нежитлової будівлі на вул. 16 Липня, 59 в м. Рівному; копію Звіту про технічний стан будівельних конструкцій та інженерних мереж нежитлової будівлі на вул. 16 Липня, 59 в м. Рівному; копію листа-відповіді Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради від 18.06.2015 р. № 01-548; копію Зведеного кошторису розрахунок вартості будівництва: зовнішнє опорядження за адресою м. Рівне, вул. 16 Липня, 59; копія Витягу з протоколу засідання постійної комісії з питань архітектури, будівництва та землевпорядкування № 110 від 01.08.2018 р.; копія Супровідної карти Рівненського регіонального центру надання адміністративних послуг № 64241 від 15.03.2018 р.; копія відповіді Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради від 16.03.2021 р. № 01-10/93; копію Довідки Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області міськрайоного управління у Рівненському районі та м. Рівному із звітності з кількісного обліку земель; копія відповіді Управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради від 01.03.2018 р. №01-11/349; копія проекту рішення Рівненської міської ради щодо надання дозволу на розроблення проекту землеустрою; копія відповіді Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради від 28.03.2018 р. № 01-10/93.
Колегія суддів встановила, що подані відповідачем Технічний висновок про результати обстеження грунтів основи фундаментів для реконструкції з надбудовою нежитлової будівлі на вул. 16 Липня, 59 в м. Рівному в копіі; копія Зведеного кошторису розрахунок вартості будівництва: зовнішнє опорядження за адресою м. Рівне, вул. 16 Липня, 59; копія Витягу з протоколу засідання постійної комісії з питань архітектури, будівництва та землевпорядкування № 110 від 01.08.2018 р.; копія Супровідної карти Рівненського регіонального центру надання адміністративних послуг № 64241 від 15.03.2018 р.; копія відповіді Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради від 16.03.2021 р. № 01-10/93; копія Довідки Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області міськрайоного управління у Рівненському районі та м. Рівному із звітності з кількісного обліку земель №32-17-0,17,2-1766/176-18 від 06.03.2018 р.; копія проекту рішення Рівненської міської ради щодо надання дозволу на розроблення проекту землеустрою; копія відповіді Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради від 28.03.2018 р. №01-10/93 не подавались як докази до суду першої інстанції.
Відповідно до ст. 269 ГПК України встановлено межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції. Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх надання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.
Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю "Русана Плюс" не навів підстав чи доказів щодо неможливості подання перелічених письмових доказів суду першої інстанції, не як цього вимагає ст.269 ГПК України, а тому у суду апеляційної інстанції відсутні правові підстави приймати такі докази.
Належним чином завірені копіі Робочого проекту підсилення фундаментів нежитлової будівлі на вул. 16 Липня, 59 в м. Рівному та Звіту про технічний стан будівельних конструкцій та інженерних мереж нежитлової будівлі на вул. 16 Липня, 59 в м. Рівному, приймається судом апеляційної інстанції, оскільки під час розгляду справи в суді першої інстанції сторонами подані витяги з цих документів, а їх оригінали оглядались судами обох інстанцій в судових засіданнях.
Розглянувши апеляційну скаргу, заслухавши у судовому засіданні пояснення представників сторін, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, перевіривши оцінку обставин справи та повноту їх встановлення місцевим господарським судом, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Судом встановлено та матеріалами справи підтверджено наступне.
14.04.2010 р. Управлінням комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Русана" укладений договір оренди нежитлового приміщення № 1936 /а.с. 9-10 у т. 1/.Відповідно до п. 1.1. договору орендодавець передає, а орендар приймає в орендне користування нежитлову будівлю, розташовану за адресою: м. Рівне, вул. 16 Липня, 59 загальною площею 359,9 кв. м., з метою використання: 155 кв.м під розміщення офісу; 32,2 кв.м - під розміщення торговельного об'єкту з продажу непродовольчих та продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи; 172,7 кв.м. - під розміщення кафе, що здійснює продаж товарів підакцизної групи.
Згідно з п.1.2. договору майно належить на праві комунальної власності територіальній громаді м.Рівне в особі Рівненської міської ради на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно (серія ЯЯЯ № 448866). Реєстраційний номер в реєстрі прав на власності на нерухоме майно - 12720641.
У п. 1.3. договору визначено, що майно перебуває на балансі Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради. Вартість майна визначена відповідно до звіту про оцінку майна і складає 410500 грн 00 коп. станом на 31 грудня 2009 року.
Пунктом 2.1. договору сторони погодили, що передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Орендар користується ним лише протягом строку оренди.
Згідно з п.п. 2.2, 2.3 договору у разі припинення чи розірвання договору майно повертається орендарем орендодавцю протягом семи днів з дня припинення чи розірвання договору в такому ж стані, в якому воно було отримане, про що сторонами складається акт приймання-передачі майна. Обов'язок складання акта приймання-передачі майна покладається на сторону, яка передає майно іншій стороні.
Строк дії договору встановлюється з 15 квітня 2010 року по 15 травня 2020 року. За відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору впродовж одного місяця після закінчення строку дії договору, він вважається продовженим на той самий строк і на тих же самих умовах, які були передбачені договором (п.п. 3.1, 3.2. договору).
Відповідно до п. 6.1.1. договору орендар має право з письмового дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого приміщення (будівлі), проведення його реконструкції, технічного переоснащення, що зумовлює підвищення його вартості.
Згідно з п. 6.2.3. договору орендар зобов'язується використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.
14 квітня 2010 року сторонами складений Акт № 19 прийому-передачі нежитлового приміщення по вул. 16 Липня, 59 /а.с. 154 у т.1/. У двосторонньому акті сторони зазначили лише про підтвердження факту передачі нежитлового приміщення за адресою вул.16 Липня,59. Колегія суддів звертає увагу, що акт прийому-передачі нежитлового приміщення не містить жодних характеристик стану приміщення, що передається в оренду.
Додатковим договором від 21.05.2015 р. сторони погодили зміни до договору оренди № 1936, виклавши його преамбулу в новій редакції, де визначено, що ТОВ "Русана Плюс" створене шляхом реорганізації у формі виділу і є правонаступником в частині прав та обов'язків ТОВ "Русана" по договору оренди від 14.04.2010 р. № 1936 /а.с. 11 у т.1/.
02.06.2015 р. на замовлення ТОВ «Русана-плюс» було виготовлено Звіт «Про технічний стан будівельних конструкцій та інженерних мереж нежитлової будівлі» на вул. 16 Липня, 59 в м.Рівному, який затверджений у Комунальному підприємстві «Рівненський архітектурно будівельний нагляд» /а.с. 9-40 у т.2/.
У висновку цього звіту зазначено, що згідно п. 1.3.14 «Нормативних документів з питань обстежень, паспортизації, безпечної та надійної експлуатації будівель та споруд» громадський будинок на вул. 16 Липня, 59 в м. Рівному за станом несучих та огороджуючих конструкцій відноситься до стану ІІІ-непридатний до нормальної експлуатації. Для забезпечення надійної та безпечної експлуатації об'єкта необхідно усунути виявлені під час технічного обстеження недоліки, зазначені у рекомендаціях (п.3.2 див. табл.3.2).
В таблиці 3.2 «Загальна характеристика конструктивних елементів та рекомендації по можливому усуненню дефектів та пошкоджень» зазначено, що стіни містять тріщини зовнішніх та внутрішніх стін, що перетинають перемички над дверними та віконними прорізами, а також поздовжні тріщини на стику перекриття та стін. Рекомендовано здійснити ремонт перемичок шляхом підведення металевих кутиків на опорах у швах кладки тощо. Рекомендовано у зв'язку з цим відновити опорядження.
Визначено, що перекриття між поверхами1-2 зроблено з дерева, містить тріщини та замокання. Методи усунення дефектів та пошкоджень: перекриття над першим поверхом демонтувати, та замінити на залізобетонне.
Такий дефект як тріщини у стінах будівлі рекомендовано усунути підсиленням фундаментів при влаштуванні залізобетонного перекриття. Метод підсилення фундаментів прийняти в робочому проекті.
Колони зроблені з дерева, і у таблиці 3.2 звернуто увагу, що передача навантаження від залізобетонного перекриття на колони забороняється, тоді як дерев'яне перекриття над першим поверхом рекомендовано демонтувати і замінити на залізобетонне; покрівля підлягає заміні.
Вікна виготовлені з дерева, і їх рекомендовано замінити на енергозберігаючі. Так само рекомендовано виконати заміну дерев'яних дверних коробок та полотен.
Мощення навколо будівлі виконано з асфальтобетону, містить локальні пошкодження. Рекомендовано відновити мощення навколо будівлі /а.с.103-104 у т.2/.
Для підсилення фундаментів комунальним підприємством «Рівненський архітектурно-будівельний нагляд» Рівненської міської ради виконаний «Проект підсилення фундаментів нежитлової будівлі на вул. 16 Липня, 59 в м.Рівному» та Управлінням капітального будівництва виконаний Попередній кошторис на будівельні роботи № 2-1-1 на ремонтно-будівельні роботи підсилення фундаментів нежитлової будівлі на вул. 16 Липня, 59 в м.Рівному.
17 червня 2015 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Русана Плюс" звернулося до орендодавця Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради з заявою про погодження виконання будівельних робіт, додавши Звіт про технічний стан будівельних конструкцій та інженерних мереж та проект підсилення фундаментів нежитлової будівлі на вул. 16 Липня, 59 в м. Рівному /а.с.34 у т.1/.
Листом від 18.06.2015 р. № 01-548 Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради не заперечило проти проведення ремонтних робіт з метою усунення дефектів, пошкоджень, зазначених у рекомендаціях в Звіті, зазначивши, що виконання робіт можливе лише після отримання дозволу на їх проведення у відповідних службах /а.с. 42 у т.1/.
02.07.2015 р. в Управлінні державного архітектурно-будівельного контролю була зареєстрована декларація ТОВ «Русана-плюс» про початок виконання будівельних робіт для підсилення фундаментів нежитлової будівлі за адресою вул. 16 Липня, 59 в м. Рівному /а.с.31-32 у т.1/.
Згідно з п.1 розпорядження Рівненської міської ради від 08.06.2017 р. № 533-р Управлінню надано згоду на здійснення невід'ємних поліпшень в нежитловому приміщенні за адресою: вул. 16 Липня, буд. 59 в м. Рівному, загальною площею 359,9 кв.м., орендарю - Товариству «Русана-плюс» /а.с. 121 у т.1/.
Листом № 01-338 від 15.06.2017 р. Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради на підставі розпорядження міського голови від 08.06.2017 р. № 533-р надало Товариству з обмеженою відповідальністю «Русана-плюс» згоду на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого комунального майна /а.с. 122 у т.1/.
04 грудня 2018 року Товариство звернулося до Управління містобудування та архітектури ВК РМР та надало проект реконструкції нежитлового приміщення за адресою м. Рівне, вул. 16 Липня, 59 /а.с. 123 у т.1/.
06.12.2018 р. на підставі заяви ТОВ «Русана-плюс» декларація про початок виконання будівельних робіт № РВ 082151830084 була скасована /а.с. 33 у т.1/.
В подальшому комісії в складі представників орендодавця та представників орендаря неодноразово проводили обстеження приміщення за адресою м. Рівне, вул. 16 липня, буд. 59.
Так, відповідно до акту обстеження нежитлового приміщення на вул. м. Рівне, вул. 16 липня, буд. 59, № 538 від 30.01.2019 р. комісія в складі представників орендодавця та представників орендаря провели обстеження приміщення за вказаною адресою м. Рівне, вул. 16 липня, буд. 59, та встановила, що стан приміщення потребує проведення ремонтних робіт для подальшого використання. На день обстеження в середині будівлі проводяться демонтажні роботи на першому поверсі. В одній із кімнат складені будівельні матеріали для проведення ремонтних робіт. Покрівля перебуває в незадовільному стані. На фасаді будинку наскрізні тріщини, обсипана штукатурка, в вікнах вибите скло (частково), віконні отвори забиті фанерою /а.с. 125 у т.1/.
Згідно з актом обстеження нежитлового приміщення на вул. м. Рівне, вул. 16 липня, буд. 59, № 549 від 04.03.2019 р., встановлено, що в приміщенні перебувають представники підрядної організації ТзОВ "Інтер-Спецмонтаж", які проводять демонтажні роботи, а саме: збивають штукатурку, розбирають прогнивші дерев'яні конструкції, а також підлогу, двері /а.с.126 у т.1/.
Відповідно до акту обстеження нежитлового приміщення на вул. м. Рівне, вул. 16 липня, буд. 59 № 583 від 08.07.2019 р. комісія в складі представників орендодавця та представників орендаря встановила, що стан приміщення на час обстеження - в будівлі було проведено підготовчі роботи, що включали демонтаж пошкоджених внутрішніх конструкцій, оздоблювальних матеріалів та декоративних покриттів. Виконанні роботи відображені в зведеному кошторисному розрахунку вартості будівництва капітального ремонту першого та другого поверхів будівлі, м. Рівне, вул. 16 липня, буд. 59, що є додатком актів виконаних робіт /а.с.141 у т.1/.
Згідно з актом обстеження нежитлового приміщення на вул. м. Рівне, вул. 16 липня, буд. 59 № 589 від 14.08.2019 р. комісія в складі представників орендодавця та представників орендаря встановила такий стан приміщення (№ 22, 24-32): проведено роботи з демонтажу підлоги, теплоізоляції, дощок настилу. В приміщенні № 25 демонтовано дерев'яну стіну. На горищі демонтовано доски настилу: горище №1-4 /а.с.142 у т.1/.
Відповідно до акту обстеження нежитлового приміщення на вул. м. Рівне, вул. 16 липня, буд. 59 № 597 від 16.10.2019 р., вказано, що комісія в складі представників орендодавця та представників орендаря провели обстеження приміщення за вказаною адресою м. Рівне, вул. 16 липня, буд. 59, стан приміщення - проведені роботи з ремонту фасаду, а саме: шпаклювання стін фасаду, фарбування фасаду, фарбування черепиці парапету, встановлення скла у вікнах, фарбування вікон, фарбування навісу входу, фарбування дверей, фарбування цоколю, очищення від сміття /а.с.143 у т.1/.
Відповідно до акту № 626 від 14.02.2020 р. обстеження нежитлового приміщення на вул. м. Рівне, вул. 16 липня буд. 59 комісія в складі представників орендодавця та представників орендаря за результатом проведеного обстеження встановила, що у приміщенні за вказаною адресою орендарем виконані роботи з улаштування поясів в опалубці /а.с. 144 у т.1/.
Матеріалами справи підтверджено, що додатковим договором 16 червня 2020 року сторони погодили зміни до договору оренди /а.с. 12 у т.1/. Відповідно до умов додаткового договору сторони визначили, що майно - нежитлова будівля, яка перебуває на балансі Управління комунальною власністю (приміщення №№ 1-34 будівлі літ "А-2" згідно з технічним паспортом від 15.08.200 р., виготовленим КП "Рівненське міське бюро технічної інвентаризації"), загальною площею 359,9 кв. м, передається в строкове платне користування Товариству з обмеженою відповідальністю "Русана Плюс" на строк до 15.04.2025 р. За новою експертною оцінкою майна станом на 30.04.2020 р. вартість приміщення визначена у сумі 1980000 грн. і встановлений новий розмір орендної плати в сумі 11759 грн 09 коп. в місяць.
Розпорядженням міського голови від 23.02.2021 р. № 215-р "Про створення комісії щодо комплексного обстеження нежитлової будівлі", керуючись ст. 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні, Законом України "Про оренду державного та комунального майна", з метою проведення контролю щодо стану, напрямку та ефективності використання майна та комплексного обстеження нежитлової будівлі за адресою: м. Рівне, вул. 16 Липня, 59, створено комісію для обстеження нежитлової будівлі за адресою: м. Рівне, вул. 16 Липня, 59. Даним розпорядження встановлено комісії строк для обстеження і пропозицій міському голові щодо подальшого її використання - до 26.02.2021 р. /а.с. 20 у т.1/.
На виконання розпорядження міського голови комісія, до якої ввійшли представники спеціалізованих управлінь з архітектурно-інженерного контролю й управління містобудування та архітектури, 26 лютого 2021 року провела обстеження нежитлової будівлі за адресою: м. Рівне, вул. 16 Липня, 59, про що складено Акт комплексного обстеження, до якого додані фото, зроблені під час огляду. Доступ до приміщення орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю "Русана Плюс" було забезпечено, приміщення відчинене охоронцем Мариніним Русланом Анатолійовичем. Під час огляду нежитлової будівлі на вул. 16 Липня, 59 в м. Рівне встановлено, що орендарем були виконані наступні будівельні роботи: проведений демонтаж внутрішніх несучих стін та міжповерхового перекриття; проведено часткову заміну дерев'яних конструкцій кроквяної системи, встановлені металеві підпірні конструкції для підтримування покрівлі /а.с. 21 у т.1/.
У протоколі засідання комісії від 10.03.2021 р. відображено, що роботи мали проводитися за наявності дозвільних документів на початок їх проведення. Вказано, що містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва за адресою спірної будівлі не надавалися, декларація про початок будівельних робіт відкликана /а.с. 28 у т.1/.
Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради звернулося до господарського суду із позовом про розірвання договору оренди, відновлення нежитлової будівлі та звільнення нежитлової будівлі шляхом виселення. Вище перелічені письмові докази додані до позовної заяви на підтвердження доводів, що відповідачем як орендарем неналежно виконуються зобов'язання за договором оренди.
Господарський суд Рівненської області відповідно до оскаржуваного рішення відмовив у задоволенні позову, враховуючи те, що позивачем належними і допустимими доказами не доведено обставин, які відповідно до статей 651, 783 ЦК України є підставою для розірвання договору оренди нежитлового приміщення.
Колегія суддів погоджується з таким рішення суду першої інстанції, враховуючи наступне.
Нормами ч.1-2, 6 ст. 283 Господарського кодексу України встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Згідно з ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Відповідно до ч.ч. 1 і 4 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Підстави для зміни або розірвання договору визначені статтею 651 ЦК і за загальним правилом, викладеним у частині 1 цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 773 Цивільного кодексу України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Законодавством передбачено випадки, коли розгляд питання про розірвання договору передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.
Так, за частиною 2 статті 651 ЦК договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Розірвання договору в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов'язання іншою стороною договору відповідно до пункту 2 частини 1 статті 611 ЦК, тобто - способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.
Встановлено, що в даному випадку орендоване майно належить до комунальної власності, тому на спірні правовідносини поширюється також дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до ст. 26 якого договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань і за інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Правові позиції щодо розірвання договору в судовому порядку з причин істотного порушення зобов'язання стороною договору відповідно до пункту 2 частини 1 статті 611 ЦК наведені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17, постанові об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.07.2019 у справі № 916/1684/18, які враховуються колегією суддів відповідно до ч.6 ст.13 Закону України «Про судоустрій та статус суддів», ч.4 ст. 236 ГПК України.
Обґрунтовуючи підстави даного позову, позивач зазначив у позовній заяві про порушення відповідачем умов п.6.2.3 договору оренди, відповідно до якого обов'язком орендаря є використання та збереження орендованого майна відповідно до умов договору, запобігання його пошкодженню. Позивач доводить про порушення орендарем ТОВ «Русана Плюс» порядку виконання будівельних робіт та перебування орендованого приміщення в стані не придатному для використання, посилаючись на результати обстеження комісією 26 лютого 2021 року нежитлової будівлі за адресою: м. Рівне, вул. 16 Липня, 59.
Отже, предметом доказування у даному спорі є наявність чи відсутність передбачених законодавством підстав для розірвання договору оренди нежитлового приміщення. При цьому сторона, яка ставить питання про розірвання договору, має довести наявність таких порушень договору, з якими сам договір або чинне законодавство пов'язує можливість його розірвання в судовому порядку.
Відхиляючи доводи позивача, суд першої інстанції виходив з недоведеності зазначених позивачем обставин належними і допустимими доказами.
Згідно з положеннями ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Положеннями ст. 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.
Твердження позивача з посиланням на акт обстеження від 26 лютого 2021 року про те, що передане в оренду приміщення внаслідок неналежного виконання орендарем умов п.6.1.1., п.6.2.3 договору оренди перебуває у стані, непридатному до використання, і стан майна погіршився, - не знайшли підтвердження у справі.
Так, позивач і відповідач надали суду докази на підтвердження того, що 18.06.2015 р. позивач/орендодавець надав відповідачеві/орендарю дозвіл на виконання в орендованому приміщенні ремонтно-будівельних робіт, необхідний перелік яких зазначений у Звіті про технічний стан будівельних конструкцій та інженерних мереж нежитлової будівлі на вул. 16 Липня, 59 в м.Рівному, який затверджений у Комунальному підприємстві «Рівненський архітектурно будівельний нагляд» /а.с.34, 42 у т.1/.
Крім того, листом № 01-338 від 15.06.2017 р. Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради на підставі розпорядження міського голови від 08.06.2017 р. № 533-р надало відповідачеві Товариству з обмеженою відповідальністю «Русана-плюс» згоду на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого комунального майна /а.с. 122 у т.1/.
Судом звертається увага, що строк виконання робіт сторонами не погоджений, докази такого суду не надані. Так, в листах від 18.06.2015 р. № 01-548, від 15.06.2017 р. № 01-338 Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради жодних строків, термінів виконання ремонтних робіт не обумовило /а.с.42, 122 у т.1/.
Вбачається, що до початку виконання робіт 04 грудня 2018 року Товариство звернулося до Управління містобудування та архітектури ВК РМР та надало проект реконструкції нежитлового приміщення за адресою м. Рівне, вул. 16 Липня, 59 /а.с. 123 у т.1/.
Про те, що відповідачем розпочаті та виконуються роботи, обумовлені у Звіті про технічний стан будівельних конструкцій та інженерних мереж нежитлової будівлі за погодженням з орендодавцем, підтверджено актами, які складались комісіями у складі представників орендаря і орендодавця за результатами обстеження з січня 2019 року по лютий 2020 року.
Жодних зауважень з боку орендодавця щодо порядку виконання робіт і стану приміщення протягом цього періоду не було, і 16 червня 2020 року сторони погодили зміни до договору оренди шляхом укладання додаткового договору, за умовами якого сторони визначили передачу приміщення в строкове платне користування Товариству з обмеженою відповідальністю "Русана Плюс" на строк до 15.04.2025 р. Одночасно визначена шляхом експертної оцінки майна станом на 30.04.2020 р. визначена нова, збільшена вартість приміщення 1980000 грн. /а.с. 12 у т.1/.
Судом встановлено, що акт комплексного обстеження нежитлових приміщень за адресою: вул. 16 Липня, 59 в м. Рівному, складений комісією 26.02.2021 р. містить опис виконаних орендарем робіт: проведений демонтаж внутрішніх несучих стін та міжповерхового перекриття, проведено часткову заміну дерев'яних конструкцій кроквяної системи, встановлені металеві підпірні конструкції для підтримування покрівлі. Виконання таких робіт, в т.ч. розбирання дерев'яного перекриття над першим поверхом, відповідає переліку рекомендованих у Звіті про технічний стан будівельних конструкцій та інженерних мереж нежитлової будівлі (таблиці 3.2) та погоджених з орендодавцем, тому виконання орендарем таких ремонтно-будівельних робіт не свідчить жодним чином про невиконання/порушення відповідачем своїх обов'язків за договором, зокрема, за п.6.2.3 - запобігати пошкодженню і псуванню майна.
За своїм змістом акт комплексного обстеження нежитлової будівлі за адресою: м.Рівне, вул. 16 Липня, 59 підтверджує лише виконання орендодавцем ремонтно-будівельних робіт, і жодним чином не підтверджує порушення умов договору оренди як передбачену законодавством підставу для розірвання договору оренди нежитлового приміщення, про що стверджує у позовній заяві Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради.
Інших доказів на підтвердження погіршення стану будівлі, її руйнування тощо суду не надано.
Доводи позивача про те, що відповідачем порушено порядок виконання будівельних робіт, оскільки ним/орендарем скасована декларація про початок будівельних робіт, на думку колегії суддів не стосуються порушення умов договору оренди, про яке зазначає позивач у позовній заяві.
Разом з тим, відповідач пояснив скасування декларації тим, що ТОВ «Русана Плюс» не мав і не має на меті змінити конструктивну характеристику об'єкту і розпочало ремонтні/будівельні роботи, які не потребують документів на право їх виконання відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 р. «Про затвердження переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконанняя, та після закінчення яких об'єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію» .
Позивачем такі обставини не спростовані. При цьому колегія суддів звертає увагу, що дія Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об'єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію, на який посилається відповідач, не поширюється на об'єкти, що належать до пам'яток культурної спадщини. Разом з тим, матеріали справи не містять доказів того, що нежитлове приміщення за адресою м. Рівне, вул. 16 Липня, 59 має статус пам'ятки культурної спадщини, жодних доказів такого суду не надано.
Крім того, доводи позивача про те, що відповідачем порушено порядок виконання будівельних робіт, і таким чином погіршується стан приміщення грунтуються лише на акті комплексного обстеження нежитлових приміщень за адресою: вул. 16 Липня, 59 в м.Рівному, складеному комісією 26.02.2021 р., та протоколах засідання комісії щодо комплексного обстеження нежитлової будівлі від 02.03.2021 р. та 10.03.2021 р. /а.с.27-28 у т.1/. Колегія суддів дійшла висновку, що такі акт і протоколи не є належними і допустимими доказами згідно зі ст.ст.76-77 ГПК України та звертає увагу, що факт порушення порядку виконання будівельних робіт (відповідності виконання підготовчих та будівельних робіт вимогам будівельних норм, стандартів і правил, затвердженим проектним вимогам, рішенням, технічним умовам) міг бути встановлений в адміністративному порядку компетентними установами, зокрема, територіальними органами Державної інспекції архітектури та містобудування України відповідно до Законів України "Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності" та «Про регулювання містобудівної діяльності». В кожному випадку такі необґрунтовані доводи позивача про порушення порядку виконання будівельних робіт не узгоджуються із доводами про порушення відповідачем обов'язку зберігати орендоване майно та запобігати його пошкодженню згідно з п.6.2.3 договору оренди.
За наведених обставин колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції, що позивач Управління комунальною власністю не довів суду факт порушення та невиконання умов договору оренди як підставу для розірвання договірних відносин між Управлінням та Товариством з обмеженою відповідальністю «Русана-плюс», тому позовна вимога про розірвання договору оренди задоволенню не підлягає.
Позовна вимога про зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Русана Плюс" звільнити нежитлову будівлю (приміщення №№ 1-34 будівлі за літ "А" згідно технічним паспортом від 15.08.2001 р., виготовленим КП "Рівненське міське бюро технічної інвентаризації") загальною площею 359,9 кв. м. за адресою : м. Рівне, вул. 16 Липня, 59, шляхом виселення та передати по акту прийому передачі після проведення відновлення майна заявлена як похідна від вимоги про розірвання договору оренди, тому не підлягає задоволенню, оскільки судом не встановлено підстав для розірвання договору.
Також відсутні правової підстави для задоволення вимоги Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради про зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Русана Плюс" відновити нежитлову будівлю (приміщення №№ 1-34 будівлі за літ "А" згідно технічним паспортом від 15.08.2001 року, виготовленим КП "Рівненське міське бюро технічної інвентаризації") загальною площею 359,9 кв. м. за адресою : м. Рівне, вул. 16 Липня, 59, до стану, придатного до експлуатації згідно з технічним паспортом. Судом на підставі наданих сторонами доказів встановлено, що відповідачем ТОВ "Русана Плюс" виконуються в орендованому приміщенні ремонтно-будівельних робіт, необхідність яких погоджена орендодавцем/позивачем. Тому вимога відновити нежитлову будівлю до стану, придатного до експлуатації, є неконкретною та не підлягає задоволенню за відсутності правових підстав для припинення договору.
Підсумовуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення Господарського суду Рівненської області від 17.06.2021 р. у справі № 918/174/21 ґрунтується на матеріалах справи, відповідає чинному законодавству, а тому відсутні підстави для його зміни чи скасування за ст.277 ГПК України. Доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують обґрунтованих висновків суду першої інстанції.
Витрати зі сплати судового збору за розгляд апеляційної скарги покладаються на скаржника згідно з ст.129 ГПК України.
Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 276, 281 - 282 Господарського процесуального кодексу України, суд
Апеляційну скаргу Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради залишити без задоволення. Рішення Господарського суду Рівненської області від 17.06.2021 р. у справі № 918/174/21 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.
Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку, визначеному Господарським процесуальним кодексом України.
Матеріали справи № 918/174/21 повернути Господарському суду Рівненської області.
Повний текст постанови складений 05 жовтня 2021 року
Головуючий суддя Маціщук А.В.
Суддя Олексюк Г.Є.
Суддя Василишин А.Р.